房地产估价师之估价原理与方法题库【名校卷】

房地产估价师之估价原理与方法题库【名校卷】 第一部分 单选题(50题) 1、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。 A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告 【答案】： D 2、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。 A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 【答案】： D 3、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。 A.标准厂房 B.商铺 C.在建工程 D.房地产开发用地 【答案】： C 4、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经 【答案】： A 5、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。 A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90 【答案】： B 6、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（　）为基准来确定。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 【答案】： C 7、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【答案】： B 8、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。 A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益 【答案】： A 9、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。 A.实物分割 B.拍卖分割 C.折价分割 D.变卖分割 【答案】： A 10、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。 A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率 【答案】： D 11、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（　）之间的关系。 A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值 【答案】： A 12、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。 A.±15% B.±10% C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25% D.有时可放宽至±20% 【答案】： B 13、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧 【答案】： A 14、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 【答案】： C 15、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒 【答案】： A 16、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。 A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 【答案】： C 17、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失 【答案】： C 18、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。 A.159.56 B.108.75 C.168.71 D.277.70 【答案】： C 19、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　）万元。 A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5 【答案】： D 20、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。 A.2.0% B.2.24% C.2.5% D.4.33% 【答案】： A 21、心开窍于舌的主要机理是 A.手少阴之别系连于舌本 B.心血荣于舌 C.心气通于舌 D.舌为心之外候 【答案】： A 22、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 【答案】： D 23、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。 A.2500 B.3000 C.3500 D.4000 【答案】： B 24、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 【答案】： D 25、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（　）。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 【答案】： C 26、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。 A.4750 B.4500 C.4250 D.4100 【答案】： A 27、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。 A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变 【答案】： C 28、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（ ） A.下降；下降 B.下降；上升 C.上升；下降 D.上升；上升 【答案】： C 29、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。 A.影响房地产价格的因素是不断变化的 B.房地产自身状况会发生变化 C.必须确定一个价值所对应的时间 D.房地产经济活动通常有确定的发生时间 【答案】： A 30、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（ ）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】： A 31、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.燥 【答案】： D 32、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】： B 33、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】： C 34、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则 A.脉凝泣而变色 B.筋急而爪枯 C.肉胝皱而唇揭 D.骨痛而发落 【答案】： D 35、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路 【答案】： B 36、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。 A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 【答案】： D 37、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： C 38、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 【答案】： B 39、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）。 A.效用最大而价格最低的 B.效用最小而价格最低 C.效用最大而价格最高的 D.效用最小而价格最高的 【答案】： A 40、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。 A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值 【答案】： A 41、销售期是从开始销售已开