房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库（预热题）

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库（预热题） 第一部分 单选题(50题) 1、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【答案】： B 2、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。 A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升 B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降 C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关 D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关 【答案】： D 3、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 【答案】： B 4、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是 A.十二经脉 B.十二经筋 C.十二经别 D.十二皮部 【答案】： B 5、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（ ）。 A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2 C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2 D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1% 【答案】： D 6、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。 A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【答案】： C 7、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。 A.一个直观、具体的印象 B.一个综合、全面的印象 C.一个模糊、大概的印象 D.一个片面、具体的印象 【答案】： A 8、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。 A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整 【答案】： C 9、采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（ ）。 A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减 【答案】： A 10、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。 A.销售价格决定论 B.市场供给价值论 C.生产费用价值论 D.替代原理 【答案】： C 11、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（ ）构成。 A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费 【答案】： D 12、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（ ）。 A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案 【答案】： D 13、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（ ）年。 A.1994 B.1995 C.1999 D.2004 【答案】： C 14、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（ ）。 A.指数曲线趋势法 B.直线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 【答案】： B 15、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】： A 16、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】： C 17、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。 A.5221 B.3767 C.3041 D.3500 【答案】： C 18、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。 A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日 【答案】： A 19、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。 A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号 【答案】： A 20、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】： B 21、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是 【答案】： D 22、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。 A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 【答案】： B 23、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】： C 24、路线价法主要适用于( )。 A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 【答案】： A 25、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。 A.13.84% B.13.34% C.7.41% D.9.77% 【答案】： C 26、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克 【答案】： B 27、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。 A.22253 B.23352 C.26488 D.27796 【答案】： B 28、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。 A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法 【答案】： D 29、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。 A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同 【答案】： A 30、循行特点为“离、合、出、入”的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： C 31、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。 A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序 【答案】： D 32、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（ ）个农民。 A.30 B.60 C.100 D.180 【答案】： C 33、房地产使用权目前主要是( )。 A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权 【答案】： D 34、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（ ）。 A.因使他人房地产遭受污染的 B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的 C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的 D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的 【答案】： D 35、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。 A.促进该地区的房地产价格上涨 B.使该地区的房地产价格下降 C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降 D.对该地区的房地产价格不会产生影响 【答案】： A 36、一般物品的价格是（ ）的外在表现。 A.劳动 B.价值 C.利息 D.地租 【答案】： B 37、关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。 A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估