房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库含答案（基础题）

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库含答案（基础题） 第一部分 单选题(50题) 1、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（ ）。 A.a≤18 B.0≤a≤1 C.a≤0 D.0≤a＜1 【答案】： B 2、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： D 3、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】： B 4、下列表述中不正确的是（ ）。 A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 【答案】： D 5、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.增值保值性 【答案】： A 6、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。 A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 【答案】： C 7、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 【答案】： B 8、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。 A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品 【答案】： D 9、心开窍于舌的主要机理是 A.手少阴之别系连于舌本 B.心血荣于舌 C.心气通于舌 D.舌为心之外候 【答案】： A 10、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。 A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率 B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率 C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率 D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率 【答案】： D 11、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。 A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84 【答案】： B 12、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（ ）。 A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则 【答案】： D 13、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。 A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能 【答案】： A 14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低 【答案】： A 15、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。 A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17 【答案】： C 16、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。 A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75 【答案】： D 17、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。 A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率 【答案】： C 18、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。 A.75.56% B.81.67% C.85.00% D.86.67% 【答案】： B 19、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（ ）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 【答案】： B 20、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（ ）。 A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价 【答案】： B 21、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 【答案】： B 22、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。 A.重建成本 B.重置成本 C.完全成本 D.重新购建成本 【答案】： A 23、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。 A.10.0 B.12.5 C.13.5 D.40.0 【答案】： C 24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】： D 25、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。 A.3555.54 B.4144.54 C.4555.54 D.5144.54 【答案】： B 26、不属于土地使用权的是（ ）。 A.建设用地使用权 B.宅基地使用权 C.土地承包经营权 D.租赁权 【答案】： D 27、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润 【答案】： D 28、估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。 A.估价师 B.估价机构业务承接人员 C.估价机构 D.项目负责人 【答案】： C 29、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴 【答案】： B 30、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日 【答案】： C 31、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。 A.22253 B.23352 C.26488 D.27796 【答案】： B 32、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。 A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减 【答案】： B 33、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【答案】： C 34、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。 A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况 【答案】： A 35、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 【答案】： D 36、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。 A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常 【答案】： B 37、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（ ）。 A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产