房地产估价师之估价原理与方法题库含答案【夺分金卷】

房地产估价师之估价原理与方法题库含答案【夺分金卷】 第一部分 单选题(50题) 1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样 【答案】： B 2、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 【答案】： A 3、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 【答案】： B 4、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： A.第（1）种情况 B.第（2）种情况 C.第（4）种情况 D.第（5）种情况 【答案】： A 5、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液” C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外 【答案】： D 6、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【答案】： C 7、影响房地产价格的环境因素不包括( )。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境 【答案】： D 8、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。 A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机 【答案】： C 9、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。 A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算 B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算 C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算 D.应按它们在价值时点的正常水平来估算 【答案】： D 10、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 【答案】： C 11、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。 A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权 【答案】： A 12、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化 【答案】： A 13、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33 【答案】： A 14、下列与报酬率性质不同的名词是（ ）。 A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率 【答案】： D 15、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。 A.办公 B.商业 C.居住 D.工业 【答案】： C 16、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.火 【答案】： C 17、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。 A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 【答案】： D 18、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（ ） A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在 【答案】： A 19、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损 【答案】： D 20、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。 A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比 【答案】： A 21、估价报告有效期应从（ ）起计。 A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日 【答案】： C 22、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。 A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立 【答案】： D 23、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 【答案】： A 24、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了 A.阴阳互根 B.阴阳互用 C.阴阳对立制约 D.阴阳相互转化 【答案】： B 25、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。 A.9175 B.9400 C.9450 D.9775 【答案】： B 26、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。 A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估 【答案】： B 27、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。 A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格 【答案】： B 28、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。 A.2121 B.2200 C.1819 D.2242 【答案】： B 29、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。 A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权 【答案】： A 30、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　） A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务 【答案】： C 31、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500 B.62000 C.61000 D.61500 【答案】： A 32、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在 A.夜 B.昼 C.夕 D.旦 【答案】： A 33、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密 【答案】： C 34、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。 A.投资报酬率排序插入法 B.累加法 C.市场提取法 D.对比法 【答案】： C 35、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。 A.抵押人无权优先受偿 B.抵押人有权对全部房地产优先受偿 C.抵押权人有权优先受偿 D.抵押权人无权优先受偿 【答案】： D 36、假设开发法的理论依据是（ ）。 A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论 【答案】： C 37、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。 A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率 【答案】： A 38、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家 【答案】： B 39、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。 A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日 D.2003年12月1日 【答案】： D 40、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（　）为基准来确定。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 【答案】： C 41、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。 A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值 D.需测算后续开发的应得利润 【答案】