房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案下载

房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案下载 第一部分 单选题(50题) 1、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。 A.370 B.385 C.420 D.550 【答案】： B 2、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6% C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 【答案】： C 3、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税 【答案】： B 4、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。 A.销售价格决定论 B.市场供给价值论 C.生产费用价值论 D.替代原理 【答案】： C 5、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。 A.实际价格 B.市场价格 C.未来价格 D.成本价格 【答案】： C 6、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。 A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费 【答案】： C 7、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。 A.375 B.450 C.500 D.600 【答案】： D 8、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素 【答案】： C 9、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】： B 10、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。 A.楼层单价 B.有效地价 C.楼面地价 D.总价 【答案】： C 11、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。 A.楼层单价 B.有效地价 C.楼面地价 D.总价 【答案】： C 12、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.两眼下部的中央 【答案】： C 13、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）＝正常价格。 A.1/（1－S%） B.S% C.1/（1＋S%） D.1－S% 【答案】： C 14、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。 A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机 【答案】： C 15、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【答案】： C 16、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。 A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式 【答案】： B 17、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【答案】： D 18、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒” B.“阳虚则外寒，阴虚则内热” C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病” D.“阴阳离决，精气乃绝” 【答案】： C 19、气血运行的主要通道是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： A 20、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。 A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 【答案】： B 21、 下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑 【答案】： D 22、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】： C 23、“气之根”是 A.心 B.肝 C.肺 D.肾 【答案】： D 24、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。 A.3752 B.3806 C.4128 D.4830 【答案】： A 25、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。 A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数 【答案】： A 26、房地产作价入股估价应当采用（ ）标准。 A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值 【答案】： C 27、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。 A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法 【答案】： C 28、“至虚有盛候”为 A.真实假虚 B.真虚假实 C.虚实错杂 D.虚实转化 【答案】： B 29、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。 A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身 B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 C.房地产量大面广，其他资产相对较少 D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等 【答案】： D 30、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。 A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况 【答案】： A 31、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。 A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定 【答案】： C 32、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。 A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 【答案】： D 33、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。 A.10.0 B.12.5 C.13.5 D.40.0 【答案】： C 34、 足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街 【答案】： D 35、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。 A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 【答案】： C 36、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。 A.估价服务费 B.估价目的 C.估价委托书 D.委托人的协助义务 【答案】： C 37、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。 A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 【答案】： A 38、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。 A.50万元 B.55万元 C.60万元 D.60万元以上 【答案】： C 39、收益法中所指的收益是（ ）。 A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若f年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益 【答案】： C 40、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。” A.忧 B.思 C.悲 D.恐 【答案】： C 41、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。 A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降 【答案】： A 42、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。 A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造 【答案】： D 43、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 【答案】： B 44、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（