房地产估价师之估价原理与方法题库大全（原创题）

房地产估价师之估价原理与方法题库大全（原创题） 第一部分 单选题(50题) 1、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。 A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 【答案】： D 2、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。 A.2400元/m2 B.1200元/m2 C.1000元/m2 D.1500元/m2 【答案】： B 3、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。 A.开发成本 B.计算基数 C.利润 D.投资 【答案】： B 4、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。 A.发明或创造 B.创造或确定 C.发现或探测 D.隐定或探索 【答案】： C 5、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 【答案】： A 6、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。 A.交通拥挤 B.建筑技术提高 C.城市规划改变 D.自然环境恶化 【答案】： B 7、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。 A.10 B.12 C.13 D.15 【答案】： D 8、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价 【答案】： A 9、循行特点为“离、合、出、入”的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： C 10、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率______，会导致房地产价格______。（ ） A.下降；上涨 B.下降；不变 C.上升；下降 D.上升；上涨 【答案】： D 11、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。 A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 【答案】： B 12、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。 A.2400元/m2 B.1200元/m2 C.1000元/m2 D.1500元/m2 【答案】： B 13、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。 A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值 【答案】： B 14、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本 【答案】： C 15、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。 A.内部经营管理 B.通货膨胀 C.外部经济 D.需求增加导致稀缺性增加 【答案】： A 16、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝 【答案】： D 17、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。 A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的 【答案】： D 18、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 【答案】： C 19、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。 A.115.91 B.117.00 C.134.91 D.136.00 【答案】： B 20、当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。 A.均衡价格下降，均衡交易量增加 B.均衡价格下降，均衡交易量减少 C.均衡价格上升，均衡交易量增加 D.均衡价格上升，均衡交易量减少 【答案】： B 21、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯 【答案】： B 22、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。 A.办公 B.商业 C.居住 D.工业 【答案】： C 23、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。 A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心” D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易 【答案】： C 24、（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。 A.价值时点 B.致委托方函日期 C.估价作业日期 D.估价报告提交日期 【答案】： A 25、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。 A.1700 B.2000 C.2100 D.2400 【答案】： C 26、下列不属于心与肾之间关系的是 A.水火既济 B.精神互用 C.君相安位 D.精血同源 【答案】： D 27、“分主一身左右之阴阳”的经脉是 A.督脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉 【答案】： C 28、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（ ）征收的一种税收。 A.权利人 B.使用人 C.承受人 D.农民 【答案】： C 29、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。 A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料 【答案】： B 30、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。 A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 【答案】： C 31、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（　）。 A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值 【答案】： C 32、下列（ ）不是估价假设的作用。 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者 【答案】： D 33、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 【答案】： A 34、路线价法主要适用于( )。 A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 【答案】： A 35、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。 A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告 【答案】： A 36、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。 A.824 B.924 C.844 D.944 【答案】： A 37、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定 【答案】： A 38、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。 A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00 【答案】： B 39、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。 A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通 【答案】： D 40、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】： C 41、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（ ）。 A.成本法 B.价差法 C.修复成本法 D.损失资本化法 【答案】： C 42、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。 A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00 【答案】： B 43、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该