房地产估价师之估价原理与方法题库及答案（基础+提升）

房地产估价师之估价原理与方法题库及答案（基础+提升） 第一部分 单选题(50题) 1、《物权法》规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。 A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权 【答案】： C 2、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。 A.估价原则 B.估计时点 C.估价目的 D.估价对象 【答案】： C 3、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（ ）的价值。 A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期 【答案】： B 4、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（　）万元，最高为（　）万元。 A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100 【答案】： C 5、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。 A.68％ B.74％ C.76％ D.82％ 【答案】： C 6、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大 D.数量有限 【答案】： A 7、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。 A.7020 B.7091 C.7380 D.8580 【答案】： B 8、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元/m2。 A.3939.93 B.4034.93 C.4132.23 D.4231.87 【答案】： B 9、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 【答案】： C 10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样 【答案】： B 11、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。 A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率 【答案】： D 12、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。 A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63 【答案】： C 13、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。 A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13 【答案】： A 14、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）。 A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高 【答案】： A 15、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 【答案】： A 16、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。 A.1 B.2 C.3 D.4 【答案】： C 17、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（ ）。 A.指数曲线趋势法 B.直线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 【答案】： B 18、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。 A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75 【答案】： D 19、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液” C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外 【答案】： D 20、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。 A.10 B.11 C.13 D.14 【答案】： D 21、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一 【答案】： B 22、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　）元/m2。 A.2427 B.2500 C.2575 D.2632 【答案】： A 23、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润 【答案】： D 24、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。 A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告 【答案】： D 25、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法 【答案】： B 26、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。 A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估 【答案】： C 27、 “决渎之官，水道出焉”指的是 A.肾 B.膀胱 C.三焦 D.小肠 【答案】： C 28、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。 A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策 【答案】： C 29、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【答案】： A 30、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】： C 31、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。 A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 【答案】： D 32、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。 A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致 【答案】： D 33、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（ ）。 A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场 【答案】： C 34、关于地租测算的说法，错误的是（ ）。 A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息 B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的 C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用 【答案】： D 35、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。 A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处 【答案】： B 36、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】： A 37、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（ ）。 A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩 B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C.有助于保持估价机构工作的连续性 D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 【答案】： C 38、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。