房地产估价师之估价原理与方法题库大全加答案

房地产估价师之估价原理与方法题库大全加答案 第一部分 单选题(50题) 1、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 【答案】： B 2、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论 【答案】： B 3、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。 A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法 【答案】： B 4、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。 A.对照原理 B.替代原理 C.比较原理 D.最高价格原理 【答案】： B 5、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 【答案】： B 6、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。 A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容 【答案】： C 7、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊 【答案】： A 8、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。 A.42.64 B.55.40 C.56.24 D.68.04 【答案】： C 9、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 【答案】： B 10、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用 A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴 B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴 C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳 D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒” 【答案】： D 11、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了 A.阴阳互根 B.阴阳互用 C.阴阳对立制约 D.阴阳相互转化 【答案】： B 12、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47% 【答案】： B 13、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。 A.2.0% B.2.24% C.2.5% D.4.33% 【答案】： A 14、收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。 A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小 【答案】： B 15、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。 A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 【答案】： B 16、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。 A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日 【答案】： D 17、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。 A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值 D.需测算后续开发的应得利润 【答案】： C 18、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得 【答案】： A 19、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】： D 20、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。 A.实际价格 B.市场价格 C.未来价格 D.成本价格 【答案】： C 21、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血 【答案】： D 22、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本 【答案】： C 23、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。 A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定 【答案】： A 24、其性收引的邪气是 A.风邪 B.寒邪 C.燥邪 D.暑邪 【答案】： B 25、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。 A.6.67% B.7.41% C.12.60% D.13.33% 【答案】： B 26、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。 A.投资报酬率排序插入法 B.累加法 C.市场提取法 D.对比法 【答案】： C 27、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。 A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身 B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 C.房地产量大面广，其他资产相对较少 D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等 【答案】： D 28、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。 A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品 【答案】： D 29、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 【答案】： C 30、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能 【答案】： B 31、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【答案】： C 32、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。 A.5570 B.5976 C.6053 D.6135 【答案】： C 33、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。 A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人 【答案】： C 34、收益法中所指的收益是（ ）。 A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若f年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益 【答案】： C 35、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境 【答案】： D 36、运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。 A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 【答案】： B 37、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。 A.8485 B.8536 C.10038 D.10098 【答案】： D 38、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a