房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库（网校专用）

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库（网校专用） 第一部分 单选题(50题) 1、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　） A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务 【答案】： C 2、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（ ） A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在 【答案】： A 3、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。 A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 【答案】： D 4、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。 A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法 【答案】： A 5、运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。 A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 【答案】： B 6、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。 A.37.91 B.38.25 C.38.42 D.50.00 【答案】： C 7、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。 A.13.84% B.13.34% C.7.41% D.9.77% 【答案】： C 8、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。 A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率 【答案】： A 9、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。 A.外力 B.内力 C.自然力的作用 D.内部结构的变化 【答案】： C 10、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。 A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13 【答案】： A 11、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（ ）×直接成本利润率。 A.开发完成后的房地产价值 B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息 C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用 D.土地成本＋开发成本 【答案】： D 12、成本法是求取估价对象（ ）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时 【答案】： A 13、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。 A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59 【答案】： A 14、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。 A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 【答案】： B 15、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】： A 16、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 【答案】： B 17、手三阳经行于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下 【答案】： A 18、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】： B 19、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。 A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后 【答案】： C 20、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策 【答案】： A 21、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】： C 22、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。 A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率 B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率 C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率 D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率 【答案】： D 23、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润 【答案】： D 24、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。 A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 【答案】： A 25、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】： A 26、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 【答案】： A 27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。 A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成 【答案】： C 28、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。 A.一个直观、具体的印象 B.一个综合、全面的印象 C.一个模糊、大概的印象 D.一个片面、具体的印象 【答案】： A 29、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（ ）。 A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率 【答案】： B 30、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯 【答案】： B 31、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 【答案】： C 32、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 【答案】： C 33、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可