房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库A4版可打印

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库a4版可打印 第一部分 单选题(50题) 1、收益法中所指的收益是（ ）。 A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若f年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益 【答案】： C 2、判断误差大小或者准确性，实际中是将（　）进行比较。 A.评估价值与真实价值 B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D.真实价值与其他估价师的重新估价结果 【答案】： B 3、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。 A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53 【答案】： D 4、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 【答案】： A 5、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。 A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构 【答案】： C 6、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产 【答案】： B 7、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。 A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明 【答案】： D 8、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。 A.假设开发法 B.长期趋势法 C.成本法 D.收益法 【答案】： B 9、路线价法主要适用于( )。 A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 【答案】： A 10、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七 【答案】： B 11、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。 A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况 【答案】： B 12、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67 【答案】： D 13、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构 【答案】： D 14、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。 A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84 【答案】： B 15、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】： C 16、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。 A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法 【答案】： A 17、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（ ）。 A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价 【答案】： B 18、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确 【答案】： D 19、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。 A.是否完成竣工验收 B.是否完成内外装修 C.是否已完成结构封顶 D.是否已安装了门窗 【答案】： A 20、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【答案】： B 21、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。 A.600 B.900 C.1500 D.1800 【答案】： C 22、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。 A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8 【答案】： D 23、 下列哪项不是气随液脱的形成原因 A.高热 B.大汗 C.严重吐泻 D.大量失血 【答案】： D 24、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】： C 25、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则 【答案】： C 26、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（ ）元/m2。 A.2427 B.2500 C.2575 D.2632 【答案】： D 27、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。 A.30 B.60 C.80 D.100 【答案】： B 28、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。 A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致 【答案】： D 29、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。 A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 【答案】： D 30、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（ ）。 A.账面价格和市场价格 B.理论价格和成交价格 C.原始价格和投资价格 D.正常成交价格即市场价格 【答案】： D 31、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是 A.十二经脉 B.十二经筋 C.十二经别 D.十二皮部 【答案】： B 32、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.2720 B.2800 C.2920 D.3000 【答案】： C 33、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/m2。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57 【答案】： D 34、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51 【答案】： C 35、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。 A.估价对象距离机场35公里 B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道 C.估价对象建筑物坐北朝南 D.估价对象附近有三条公交线路经过 【答案】： D 36、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 【答案】： A 37、下列（ ）不是估价假设的作用。 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者 【答案】： D 38、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年