房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库及参考答案（满分必刷）

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库及参考答案（满分必刷） 第一部分 单选题(50题) 1、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。 A.6043 B.5879 C.6290 D.6120 【答案】： B 2、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉 【答案】： B 3、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（ ）。 A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的 【答案】： D 4、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。 A.自然环境 B.人文环境 C.景观 D.施工环境 【答案】： D 5、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。 A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法 【答案】： D 6、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。 A.1000 B.3000 C.3800 D.4400 【答案】： D 7、下列关于奇经八脉的描述正确的是 A.冲脉为十二经之海 B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用 C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经 D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛 【答案】： A 8、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。 A.发明或创造 B.创造或确定 C.发现或探测 D.隐定或探索 【答案】： C 9、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。 A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造 【答案】： D 10、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 【答案】： C 11、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 【答案】： D 12、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【答案】： D 13、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。 A.78 B.102 C.180 D.302 【答案】： B 14、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。 A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05 【答案】： A 15、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。 A.市场价格 B.评估价值 C.成交价格 D.理论价格 【答案】： D 16、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%） A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07 【答案】： D 17、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（ ）。 A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯 【答案】： C 18、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】： D 19、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。 A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 【答案】： C 20、 下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑 【答案】： D 21、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（　）万元，最高为（　）万元。 A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100 【答案】： C 22、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。 A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法 【答案】： C 23、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ） A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少 【答案】： C 24、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。 A.±15% B.±10% C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25% D.有时可放宽至±20% 【答案】： B 25、估价对象由（ ）决定。 A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构 【答案】： C 26、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。 A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法 B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法 C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法 D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法 【答案】： A 27、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。 A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年 B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年 C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年 D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年 【答案】： C 28、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。 A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命 【答案】： B 29、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地 【答案】： D 30、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。 A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17 【答案】： C 31、下列（ ）不是估价假设的作用。 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者 【答案】： D 32、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。 A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升 B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降 C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关 D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关 【答案】： D 33、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七 【答案】： A 34、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】： C 35、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。 A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途 【答案】： C 36、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定 【答案】： C 37、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为20