房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库含答案（典型题）

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库含答案（典型题） 第一部分 单选题(50题) 1、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密 【答案】： C 2、正常成交价格的形成条件不包括（　）。 A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息 【答案】： C 3、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大 D.数量有限 【答案】： A 4、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 【答案】： B 5、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。 A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权 【答案】： A 6、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： C 7、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。 A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 【答案】： D 8、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素 【答案】： C 9、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。 A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提 【答案】： D 10、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克 【答案】： B 11、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。 A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 【答案】： A 12、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。 A.2340 B.3780 C.4140 D.5220 【答案】： B 13、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： C 14、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。 A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53 【答案】： D 15、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。 A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后 【答案】： C 16、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。 A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税 【答案】： C 17、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。 A.4870 B.5020 C.5340 D.5520 【答案】： B 18、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 【答案】： D 19、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展 【答案】： D 20、地价本质上是( )。 A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化 【答案】： D 21、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。 A.土地成本＋建设成本 B.土地成本＋建设成本＋管理费用 C.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用 D.开发完成后的房地产价值 【答案】： C 22、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。 A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 【答案】： D 23、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。 A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性 【答案】： B 24、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 【答案】： B 25、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。 A.估价利害关系人 B.估价对象权利人 C.估价委托人，不是报告使用者 D.估价委托人和报告使用者 【答案】： D 26、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。 A.销售价格决定论 B.市场供给价值论 C.生产费用价值论 D.替代原理 【答案】： C 27、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。 A.上升 B.下降 C.保持相对稳定 D.先上升后下降 【答案】： A 28、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。 A.2.5% B.3.0% C.5.06% D.8.0% 【答案】： C 29、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（ ）。 A.规范估价行为 B.防范估价风险 C.保障估价质量 D.实地查勘 【答案】： D 30、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。 A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值 【答案】： B 31、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。 A.主观合理价值和公开市场价值 B.主观合理价值和非公开市场价值 C.主观合理价值和客观合理价值 D.公开市场价值和非公开市场价值 【答案】： D 32、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： C 33、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。 A.5680 B.5830 C.5850 D.7574 【答案】： A 34、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。 A.98 B.102 C.108 D.116 【答案】： A 35、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。 A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中 【答案】： B 36、 滋阴以制阳的治法属于 A.阳病治阴 B.阴病治阳 C.阴中求阳 D.阳中求阴 【答案】： A 37、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 【答案】： A 38、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】： A 39、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。 A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90 【答案】： B 40、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（　）万元。 A.6250 B.8000 C.9250 D.10000 【答案】： C 41、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。 A.1994 B.1995 C.2001 D.2003 【答案】： B 42、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销