房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库及答案（夺冠系列）

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库及答案（夺冠系列） 第一部分 单选题(50题) 1、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【答案】： A 2、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【答案】： B 3、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。 A.－100 B.－50 C.50 D.100 【答案】： B 4、成本利润率的计算公式是( )。 A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本) C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D.开发利润÷开发完成后的房地产价值 【答案】： A 5、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。 A.《房屋损坏等级评定标准》 B.《房屋完损等级评定标准》 C.《房屋自然损坏评定标准》 D.《房屋维修等级评定标准》 【答案】： B 6、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。 A.50万元 B.55万元 C.50～60万元 D.60万元以上 【答案】： B 7、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。 A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品 【答案】： D 8、手三阳经行于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下 【答案】： A 9、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。 A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能 【答案】： A 10、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。 A.78 B.102 C.180 D.302 【答案】： B 11、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）。 A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格 【答案】： D 12、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【答案】： D 13、 疾病发生的内在根据是 A.正气不足 B.正邪斗争 C.内外环境之间的相互影响 D.阴阳失调 【答案】： A 14、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。 A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 【答案】： B 15、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。 A.5447 B.5832 C.6987 D.7757 【答案】： D 16、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。 A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】： C 17、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。 A.4750 B.4500 C.4250 D.4100 【答案】： A 18、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。 A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86 【答案】： B 19、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】： B 20、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。 A.800 B.878 C.896 D.1129 【答案】： A 21、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。 A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 【答案】： C 22、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。 A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17 【答案】： C 23、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 【答案】： A 24、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 25、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。 A.1700 B.2000 C.2100 D.2400 【答案】： C 26、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 【答案】： C 27、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。 A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料 【答案】： B 28、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。 A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费 【答案】： C 29、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。 A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心” D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易 【答案】： C 30、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。 A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况 【答案】： A 31、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确 【答案】： D 32、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。 A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产 【答案】： B 33、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】： C 34、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）＝可比实例在估价对象状况下的价格。 A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分 【答案】： A 35、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 【答案】： A