房地产估价师之估价原理与方法题库大全（有一套）

房地产估价师之估价原理与方法题库大全（有一套） 第一部分 单选题(50题) 1、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在 A.夜 B.昼 C.夕 D.旦 【答案】： A 2、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。 A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 【答案】： B 3、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。 A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值 【答案】： A 4、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。 A.3752 B.3806 C.4128 D.4830 【答案】： A 5、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。 A.30 B.60 C.80 D.100 【答案】： B 6、交易情况修正的方法不包括（　）。 A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正 【答案】： C 7、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。 A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点 【答案】： D 8、估价上的折旧注重的是（　）。 A.原始取得价值的减价修正 B.资产市场价值的真实减损 C.重置价值的摊销与回收 D.原始取得价值的摊销与回收 【答案】： B 9、下列关于地租的表述中，错误的是（ ）。 A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 【答案】： B 10、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧 【答案】： C 11、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。 A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值 【答案】： D 12、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调 【答案】： D 13、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。 A.6043 B.5879 C.6290 D.6120 【答案】： B 14、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧 【答案】： A 15、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【答案】： C 16、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】： D 17、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）＝可比实例在估价对象状况下的价格。 A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分 【答案】： A 18、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日 【答案】： C 19、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.5% 【答案】： C 20、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论 【答案】： B 21、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。 A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型 【答案】： B 22、补中益气汤最好在什么时间服 A.早上 B.晚上 C.气候寒冷慎用寒药 D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温 【答案】： A 23、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指 A.男子，六八 B.男子，七八 C.女子，六七 D.女子，七七 【答案】： C 24、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】： B 25、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。 A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税 【答案】： C 26、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。 A.5890 B.5976 C.6053 D.6135 【答案】： B 27、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6% C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 【答案】： C 28、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论 【答案】： B 29、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。 A.2018年6月15日 B.2018年8月15日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 【答案】： A 30、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价 【答案】： C 31、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经 【答案】： A 32、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【答案】： C 33、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 【答案】： C 34、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。 A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况 【答案】： B 35、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚 【答案】： D 36、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则 【答案】： C 37、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。 A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当