房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库必考题

房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库必考题 第一部分 单选题(50题) 1、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）。 A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费 D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率 【答案】： D 2、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价 【答案】： C 3、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。 A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便 【答案】： D 4、征收耕地的安置补助费，按照（ ）计算。 A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地供养的人口 【答案】： B 5、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。 A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法 【答案】： D 6、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 【答案】： B 7、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。 A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权 【答案】： A 8、当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。 A.均衡价格下降，均衡交易量增加 B.均衡价格下降，均衡交易量减少 C.均衡价格上升，均衡交易量增加 D.均衡价格上升，均衡交易量减少 【答案】： B 9、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】： C 10、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 【答案】： D 11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。 A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40 【答案】： C 12、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 【答案】： D 13、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景 【答案】： C 14、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 【答案】： B 15、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。 A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任 B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任 C.两类均等 D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任 【答案】： B 16、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【答案】： B 17、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m2。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 【答案】： A 18、下列不属于构筑物的是（ ）。 A.储藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路 【答案】： A 19、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。 A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程 【答案】： A 20、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 【答案】： A 21、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。 A.苏慕斯法则 B.霍夫曼法则 C.四三二一法则 D.哈柏法则 【答案】： C 22、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。 A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格 【答案】： B 23、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。 A.发明或创造 B.创造或确定 C.发现或探测 D.隐定或探索 【答案】： C 24、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。 A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】： D 25、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。 A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元 【答案】： C 26、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地 【答案】： D 27、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产 【答案】： C 28、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。 A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86 【答案】： B 29、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。 A.房地产转让估价应评估出租人权益价值 B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C.房屋征收估价应评估完全产权价值 D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 【答案】： D 30、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 【答案】： A 31、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。 A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法 【答案】： C 32、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 【答案】： B 33、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。 A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素 【答案】： C 34、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（　）年。 A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5 【答案】： D 35、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　）元/m2。 A.2427 B.2