房地产估价师之估价原理与方法题库大全加下载答案

房地产估价师之估价原理与方法题库大全加下载答案 第一部分 单选题(50题) 1、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。 A.250 B.1000 C.2500 D.3000 【答案】： C 2、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。 A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产 【答案】： D 3、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（　）。 A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税 【答案】： B 4、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产 【答案】： B 5、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。 A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 【答案】： D 6、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒 【答案】： D 7、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 【答案】： B 8、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 【答案】： C 9、下列（ ）不是估价假设的作用。 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者 【答案】： D 10、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热 【答案】： D 11、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】： A 12、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有 A.气滞 B.气逆 C.气闭 D.气陷 【答案】： D 13、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 【答案】： A 14、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。 A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果 【答案】： A 15、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧 【答案】： C 16、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（　）之间的关系。 A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值 【答案】： A 17、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。 A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的 【答案】： D 18、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （　）重建成本。 A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于 【答案】： A 19、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。 A.收益递增递减原理 B.利益最大化原理 C.均衡原理 D.适合原理 【答案】： B 20、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾 【答案】： B 21、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（ ）。 A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率 【答案】： B 22、气血运行的主要通道是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： A 23、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。 A.房屋验收合格 B.房屋可使用 C.将其售出 D.房地产经济寿命结束 【答案】： C 24、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。 A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机 【答案】： C 25、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损 【答案】： C 26、价值时点通常的表示方法是（ ）。 A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间 【答案】： B 27、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。 A.2018年6月15日 B.2018年8月15日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 【答案】： A 28、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 【答案】： B 29、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。 A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心” D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易 【答案】： C 30、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。 A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率 【答案】： A 31、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津 【答案】： C 32、当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。 A.低收入者 B.中等收入者 C.高收入者 D.可支配收入 【答案】： B 33、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。 A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品 【答案】： D 34、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日 【答案】： C 35、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。 A.2281.83 B.2474.60 C.3798.30 D.4119.18 【答案】： C 36、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】： B 37、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成 A.《伤寒杂病论》 B.《黄帝内经》 C.《神农本草经》 D.《医宗金鉴》 【答案】： D 38、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（ ）修正。 A.增价 B.减价 C.不变 D.相对比例的调整 【答案】： A 39、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。 A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费 【答案】： C 40、“三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。 A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通 【答案】： B 41、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 【答案】： B 42、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。 A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同 【答案】： A 43、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（ ）。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 【答案】： A 44、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润