房地产估价师之估价原理与方法题库大全及完整答案一套

房地产估价师之估价原理与方法题库大全及完整答案一套 第一部分 单选题(50题) 1、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。 A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 【答案】： D 2、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　）。 A.70.00% B.83.33% C.84.00% D.86.67% 【答案】： B 3、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。 A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税 【答案】： C 4、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】： A 5、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】： B 6、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。 A.68％ B.74％ C.76％ D.82％ 【答案】： C 7、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 【答案】： D 8、“治痰先治气”是的( )具体应用。 A.气能行津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津 【答案】： A 9、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。 A.抵押人无权优先受偿 B.抵押人有权对全部房地产优先受偿 C.抵押权人有权优先受偿 D.抵押权人无权优先受偿 【答案】： D 10、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。 A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身 B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 C.房地产量大面广，其他资产相对较少 D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等 【答案】： D 11、新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】： B 12、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。 A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测 【答案】： A 13、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。 A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 【答案】： B 14、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（ ）。 A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务 【答案】： A 15、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。 A.价值时点的价格 B.正常情况下的价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格 【答案】： A 16、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。 A.《赋税论》 B.《国民财富的性质和原因的研究》 C.《资本论》 D.《政治经济学原理》 【答案】： B 17、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。 A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告 【答案】： D 18、房地产使用权目前主要是( )。 A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权 【答案】： D 19、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。 A.20万元 B.25万元 C.40万元 D.30万元 【答案】： C 20、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）。 A.不能作为可比实例 B.取相同的部分作可比性 C.经调整后可作为可比实例 D.可作为可比实例 【答案】： A 21、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。 A.10 B.12 C.13 D.15 【答案】： D 22、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 【答案】： C 23、认识的最终目的是 A.指导实践、改造世界 B.达到理性认识 C.认识事物的本质和规律 D.抓住矛盾的主要方面 【答案】： A 24、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价 【答案】： A 25、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【答案】： D 26、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 【答案】： C 27、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。 A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值 【答案】： B 28、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。 A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产 【答案】： D 29、下列关于奇经八脉的描述正确的是 A.冲脉为十二经之海 B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用 C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经 D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛 【答案】： A 30、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。 A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18 【答案】： A 31、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。 A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的 【答案】： D 32、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（ ）的比值。 A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.报酬率 D.建筑物资本化率 【答案】： B 33、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）。 A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化 【答案】： B 34、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。 A.1051 B.1096 C.1100 D.1147 【答案】： D 35、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】： D 36、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。 A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的 【答案】： B 37、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率