房地产估价师之估价原理与方法题库【夺冠】

房地产估价师之估价原理与方法题库【夺冠】 第一部分 单选题(50题) 1、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。 A.800 B.878 C.896 D.1129 【答案】： A 2、关于估价目的的说法，错误的是（ ）。 A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途 【答案】： C 3、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产 【答案】： C 4、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（ ）。 A.6.37% B.6.12% C.6.02% D.6% 【答案】： A 5、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（ ）的方式支付。 A.一次付清 B.支付定金 C.分期支付 D.以一定日期为最后期限一次付清 【答案】： C 6、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】： D 7、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。 A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法 【答案】： D 8、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病 【答案】： B 9、动而心悸、呼吸气短，属于 A.肺卫气虚 B.心气虚 C.脾气虚 D.宗气虚 【答案】： D 10、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。 A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容 【答案】： C 11、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.2720 B.2800 C.2920 D.3000 【答案】： C 12、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。 A.提高 B.下降 C.不变 D.无法确定 【答案】： B 13、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： D 14、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。 A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值 【答案】： B 15、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景 【答案】： C 16、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。 A.34 B.35 C.36 D.37 【答案】： C 17、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。 A.7020 B.7091 C.7380 D.8580 【答案】： B 18、房地产供给有限特性的本质是（ ）。 A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大 【答案】： B 19、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】： A 20、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（ ）。 A.指数曲线趋势法 B.直线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 【答案】： B 21、成本法是求取估价对象（ ）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时 【答案】： A 22、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。 A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准 【答案】： C 23、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。 A.15 B.16 C.17 D.30 【答案】： B 24、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。 A.主观合理价值和公开市场价值 B.主观合理价值和非公开市场价值 C.主观合理价值和客观合理价值 D.公开市场价值和非公开市场价值 【答案】： D 25、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【答案】： D 26、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。 A.75.56% B.81.67% C.85.00% D.86.67% 【答案】： B 27、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火 【答案】： B 28、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。 A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比 【答案】： A 29、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19 B.95.85 C.113.77 D.124.15 【答案】： C 30、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。 A.15.96% B.17.05% C.23.44% D.25.86% 【答案】： B 31、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病 【答案】： C 32、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。 A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比 【答案】： A 33、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 【答案】： D 34、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。 A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： B 35、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】： A 36、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）。 A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格 【答案】： D 37、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。 A.50万元 B.55万元 C.50～60万元 D.60万元以上 【答案】： B 38、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是 A.津停气阻 B.气随液脱 C.津枯血燥 D.津亏血瘀 【答案】： C 39、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（ ）。 A.“交易实例” B.“可比实例” C.“收集交易实例” D.“建立价格可比基础” 【答案】： B 40、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。 A.100 B.30