房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案【黄金题型】

房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案【黄金题型】 第一部分 单选题(50题) 1、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。 A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格 【答案】： B 2、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）： A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本 【答案】： A 3、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。 A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降 【答案】： A 4、五志过极均可伤 A.心 B.肝 C.肺 D.肾 【答案】： A 5、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（ ）。 A.偏高 B.偏低 C.不高不低 D.无法确定 【答案】： B 6、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。 A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号 【答案】： A 7、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定 【答案】： A 8、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。 A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率 【答案】： C 9、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 【答案】： A 10、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。 A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 【答案】： B 11、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。 A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成 【答案】： C 12、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。 A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3 【答案】： A 13、“分主一身左右之阴阳”的经脉是 A.督脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉 【答案】： C 14、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。 A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日 【答案】： D 15、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（ ）的收益估计值。 A.较高 B.较低 C.居中 D.最低 【答案】： C 16、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是 A.人自身是一个统一的整体 B.人与自然环境是一个统一整体 C.自然环境是一个有机整体 D.人与社会环境是一个统一整体 【答案】： C 17、在百分比法中，交易情况修正系数应以（ ）为基准来确定。 A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格 【答案】： D 18、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。 A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值 【答案】： A 19、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。 A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序 【答案】： D 20、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调 【答案】： B 21、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m2。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 【答案】： A 22、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。 A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 【答案】： B 23、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。 A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3 【答案】： A 24、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。 A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【答案】： C 25、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 【答案】： D 26、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。 A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常 【答案】： B 27、路线价法的临街深度价格修正率没有（ ）。 A.复合深度价格修正率 B.单独深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.累计深度价格修正率 【答案】： A 28、正常成交价格的形成条件不包括（　）。 A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息 【答案】： C 29、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是 【答案】： D 30、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。 A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.独立客观公正原则 【答案】： D 31、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。 A.50.02 B.103.22 C.109.63 D.114.82 【答案】： B 32、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。 A.1 B.2 C.3 D.4 【答案】： C 33、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。 A.7.78% B.8.28% C.13.21% D.14.21% 【答案】： A 34、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。 A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价 【答案】： D 35、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。 A.9787 B.10013 C.10282 D.10539 【答案】： A 36、在评估投资价值时，折现率是（ ）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 【答案】： D 37、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。 A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率 【答案】： D 38、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。 A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86