房地产估价师之估价原理与方法题库1套

房地产估价师之估价原理与方法题库1套 第一部分 单选题(50题) 1、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.两眼下部的中央 【答案】： C 2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。 A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估 【答案】： B 3、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位 【答案】： D 4、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。 A.78 B.882 C.1210 D.1272 【答案】： D 5、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。 A.98 B.52 C.54 D.103 【答案】： A 6、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于 A.缓则治本 B.急则治标 C.标本兼治 D.未病先防 【答案】： A 7、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。 A.50% B.65% C.60% D.154% 【答案】： B 8、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】： C 9、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则 【答案】： C 10、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（　）。 A.空间直线距离 B.交通线路距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】： D 11、“从治”又称 A.正治 B.反治 C.缓则治本 D.急则治标 【答案】： B 12、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47% 【答案】： B 13、 下列哪项不是气随液脱的形成原因 A.高热 B.大汗 C.严重吐泻 D.大量失血 【答案】： D 14、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。 A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22 【答案】： B 15、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。 A.政府协议出让土地 B.购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产 【答案】： B 16、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离 【答案】： D 17、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是 【答案】： D 18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 【答案】： D 19、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。 A.1051 B.1096 C.1100 D.1147 【答案】： D 20、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（　）。 A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值 【答案】： C 21、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。 A.±15% B.±10% C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25% D.有时可放宽至±20% 【答案】： B 22、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。 A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 【答案】： D 23、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。 A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常 【答案】： B 24、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。 A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法 【答案】： C 25、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价 【答案】： C 26、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则 A.脉凝泣而变色 B.筋急而爪枯 C.肉胝皱而唇揭 D.骨痛而发落 【答案】： D 27、正常成交价格的形成条件不包括（　）。 A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息 【答案】： C 28、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素 【答案】： B 29、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（ ）。 A.V1＝V2＝V3 B.V3＜V2＜V1 C.V1＜V3＜V2 D.V1＜V2＜V3 【答案】： B 30、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 【答案】： B 31、假设开发法是以( )为理论依据的。 A.收益递增原理 B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理 【答案】： C 32、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500 B.62000 C.61000 D.61500 【答案】： A 33、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】： B 34、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得 【答案】： A 35、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】： D 36、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。 A.12.90% B.13.10% C.13.06% D.13.07% 【答案】： D 37、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。 A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率 【答案】： A 38、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥 【答案】： C 39、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。 A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度 【答案】： B 40、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。 A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 【答案】： C 41、下列不是估价所需资料的是（ ）。 A.对房地产价格有普遍影响的资料 B.宪法 C.反映估价对象状况的资料 D.交易成本，收益实例资料