房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全附参考答案（B卷）

房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全附参考答案（B卷） 第一部分 单选题(50题) 1、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。 A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理 【答案】： D 2、 症状和体征的总称是 A.病 B.证 C.症 D.主诉 【答案】： C 3、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。 A.他项权利设立情况 B.房屋所有权状况 C.出租或占用情况 D.土地利用现状 【答案】： B 4、真实假虚证治则 A.扶正兼祛邪 B.祛邪兼扶正 C.祛邪 D.扶正 【答案】： C 5、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： A 6、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500 B.62000 C.61000 D.61500 【答案】： A 7、“分主一身左右之阴阳”的经脉是 A.督脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉 【答案】： C 8、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。 A.103.26% B.105.43% C.112.06% D.114.42% 【答案】： D 9、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 【答案】： C 10、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。 A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定 【答案】： C 11、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。 A.9515 B.9690 C.10500 D.10737 【答案】： A 12、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 【答案】： D 13、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。 A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 【答案】： B 14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。 A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0 【答案】： B 15、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴 【答案】： B 16、下列除哪项外均是气和津液的关系 A.气能载津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津 【答案】： A 17、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定 【答案】： C 18、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【答案】： A 19、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。 A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常 【答案】： B 20、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 21、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。 A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法 【答案】： D 22、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。 A.30 B.60 C.80 D.100 【答案】： B 23、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。 A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的 【答案】： A 24、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（ ）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】： A 25、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】： B 26、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。 A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势 【答案】： B 27、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻 【答案】： A 28、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路 【答案】： B 29、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。 A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定 【答案】： A 30、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。 A.政府协议出让土地 B.购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产 【答案】： B 31、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。 A.估价原则 B.估计时点 C.估价目的 D.估价对象 【答案】： C 32、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现 A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地” B.“重阴必阳，重阳必阴” C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也” D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下” 【答案】： D 33、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。 A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： B 34、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【答案】： B 35、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指 A.太阳 B.少阳终者 C.少阴终者 D.厥阴终 【答案】： D 36、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。 A.0～50 B.50～75 C.50～100 D.100～150 【答案】： C 37、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。 A.29 B.39 C.40 D.45 【答案】： B 38、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】： D 39、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 【答案】： C 40、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）。 A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近 【答案】： D 41、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。 A.159.56 B.108.75 C.16