房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库附参考答案（黄金题型）

房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库附参考答案（黄金题型） 第一部分 单选题(50题) 1、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： D 2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。 A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件 【答案】： D 3、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊 【答案】： A 4、新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】： B 5、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。 A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.一致性原则 D.一贯性原则 【答案】： D 6、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。 A.485 B.490 C.585 D.590 【答案】： D 7、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。 A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任 B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任 C.两类均等 D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任 【答案】： B 8、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。 A.年净收益为1500万元，报酬率为4% B.年净收益为1500万元，报酬率为5% C.年净收益为1550万元，报酬率为5% D.年净收益为1600万元，报酬率为5% 【答案】： B 9、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税 【答案】： B 10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／m2，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（　）元。 A.76800 B.79104 C.80118 D.81562 【答案】： B 11、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。 A.310.61 B.321.60 C.477.86 D.494.77 【答案】： C 12、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 【答案】： C 13、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/m2。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57 【答案】： D 14、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 【答案】： B 15、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产 【答案】： B 16、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。 A.外力 B.内力 C.自然力的作用 D.内部结构的变化 【答案】： C 17、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93 【答案】： B 18、( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 A.区位 B.交通 C.环境景观 D.外部配套设施 【答案】： A 19、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。 A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数 【答案】： C 20、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。 A.36 B.24 C.16 D.12 【答案】： D 21、关于比较法的说法，错误的是（ ）。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 【答案】： D 22、马克思的地租理论不包括（ ）。 A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租 【答案】： B 23、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。 A.①②③④⑤ B.①②③④⑤⑥ C.①②③④⑥ D.②③④⑥ 【答案】： B 24、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。 A.2340 B.3780 C.4140 D.5220 【答案】： B 25、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火 【答案】： B 26、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税 【答案】： B 27、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。 A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09 【答案】： C 28、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。 A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 【答案】： A 29、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）。 A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段 【答案】： B 30、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。 A.价值时点的价格 B.正常情况下的价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格 【答案】： A 31、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。 A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点 【答案】： D 32、路线价法本质上是一种（ ）。 A.长期趋势法 B.成本法 C.比较法 D.收益法 【答案】： C 33、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构 【答案】： D 34、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】： B 35、 起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉 【答案】： D 36、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。 A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09 【答案】： C 37、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。 A.1 B.2 C.3 D.4 【答案】： C 38、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采