房地产估价师之估价原理与方法题库（精品）

房地产估价师之估价原理与方法题库（精品） 第一部分 单选题(50题) 1、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 【答案】： A 2、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】： A 3、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。 A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法 【答案】： B 4、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28 【答案】： D 5、假设开发法的理论依据是（ ）。 A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论 【答案】： C 6、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。 A.实物状况 B.基本状况 C.权属状况 D.区位状况 【答案】： B 7、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。 A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0 【答案】： B 8、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。 A.市场价格 B.评估价值 C.成交价格 D.理论价格 【答案】： D 9、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（ ）元/m2。 A.200 B.300 C.700 D.1000 【答案】： B 10、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。 A.平均发展速度法 B.平均增减量法 C.数学曲线拟合法 D.中位数法 【答案】： C 11、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。 A.交通拥挤 B.建筑技术提高 C.城市规划改变 D.自然环境恶化 【答案】： B 12、下列除哪项外均是气和津液的关系 A.气能载津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津 【答案】： A 13、“先扶正后祛邪”适用于 A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病 B.正虚不甚，邪势方张 C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐 D.邪盛为主，急于补虚反会助邪 【答案】： C 14、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于 A.缓则治本 B.急则治标 C.标本兼治 D.未病先防 【答案】： A 15、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。 A.1200 B.1150 C.1100 D.1050 【答案】： D 16、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七 【答案】： B 17、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。 A.交换价格 B.交换价值 C.源泉价格 D.市场价格 【答案】： C 18、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（　）。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程 【答案】： C 19、房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A.权益和区位 B.权益 C.实物和权益 D.区位 【答案】： D 20、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： B 21、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展 【答案】： D 22、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 【答案】： A 23、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 【答案】： B 24、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。 A.估价原则 B.估计时点 C.估价目的 D.估价对象 【答案】： C 25、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。 A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法 B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法 C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法 D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法 【答案】： A 26、下列说法不正确的是 A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动 B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病 C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾 D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发 【答案】： A 27、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。 A.2500 B.3000 C.3500 D.4000 【答案】： B 28、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。 A.98 B.102 C.108 D.116 【答案】： A 29、 起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉 【答案】： D 30、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。 A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型 【答案】： C 31、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。 A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法 【答案】： C 32、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。 A.250 B.1000 C.2500 D.3000 【答案】： C 33、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】： B 34、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.667 B.1333 C.1000 D.500 【答案】： C 35、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　）年。 A.29 B.39 C.40 D.45 【答案】： B 36、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。 A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容 【答案】： C 37、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。 A.3758.57 B.3942.03 C.3966.10 D.4769.85 【答案】： D 38、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】： A 39、“从治”又称 A.正治 B.反治 C.缓则治本 D.急则治标 【答案】： B 40、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。 A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式 【答案】： B 41、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（ ）。 A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价 【答案】： A