房地产估价师之估价原理与方法题库题库附答案【B卷】

房地产估价师之估价原理与方法题库题库附答案【B卷】 第一部分 单选题(50题) 1、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】： C 2、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。 A.7020 B.7091 C.7380 D.8580 【答案】： B 3、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（ ）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】： A 4、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。 A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法 【答案】： A 5、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。 A.1000 B.3000 C.3800 D.4400 【答案】： D 6、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.667 B.1333 C.1000 D.500 【答案】： C 7、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（ ） A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格 【答案】： C 8、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 【答案】： B 9、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A.实物 B.用途 C.开发程度 D.权益状况 【答案】： B 10、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】： A 11、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（ ）。 A.规范估价行为 B.防范估价风险 C.保障估价质量 D.实地查勘 【答案】： D 12、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失 【答案】： C 13、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。 A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通 【答案】： D 14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低 【答案】： A 15、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是 A.津亏气耗 B.津随气脱 C.气随液脱 D.津伤液脱 【答案】： C 16、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。 A.50 B.250 C.300 D.350 【答案】： D 17、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的 A.五脏一体观 B.形神一体观 C.病理上的整体性 D.诊治上的整体性 【答案】： C 18、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）。 A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整 C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 【答案】： C 19、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。 A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86 【答案】： B 20、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。 A.促进该地区的房地产价格上涨 B.使该地区的房地产价格下降 C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降 D.对该地区的房地产价格不会产生影响 【答案】： A 21、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。 A.4000 B.5900 C.6800 D.7200 【答案】： C 22、循行特点为“离、合、出、入”的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】： C 23、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。 A.外力 B.内力 C.自然力的作用 D.内部结构的变化 【答案】： C 24、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。 A.假设开发法 B.标准价调整法 C.多元回归分析法 D.损失资本化法 【答案】： B 25、关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。 A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 【答案】： A 26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。 A.78 B.102 C.180 D.302 【答案】： B 27、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（　）之间的关系。 A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值 【答案】： A 28、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 【答案】： B 29、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。 A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 【答案】： D 30、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能 【答案】： B 31、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ） A.楼层对价格的影响更大 B.朝向对价格的影响更大 C.两者同样重要 D.因人而异 【答案】： A 32、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 【答案】： C 33、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于 A.怒则气上 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下 【答案】： A 34、 下列哪项不是气随液脱的形成原因 A.高热 B.大汗 C.严重吐泻 D.大量失血 【答案】： D 35、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 【答案】： A 36、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。 A.22 B.28 C.38 D.50 【答案】： B 37、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51