房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库含答案（培优）

房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库含答案（培优） 第一部分 单选题(50题) 1、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。 A.自有资金 B.企业资金 C.预售期房 D.债券融资 【答案】： D 2、敏感性分析的最基本方法是（　　）。 A.因素不确定分析 B.线性因素分析 C.单因素敏感性分析 D.多因素敏感性分析 【答案】： C 3、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。 A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用 【答案】： C 4、直接投资的特点是（　　）。 A.资金所有者和资金使用者不能分离 B.资金所有者和资金使用者分离 C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况 D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志 【答案】： A 5、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　　）。 A.6.00万元 B.7.05万元 C.7.59万元 D.13.59万元 【答案】： C 6、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）。 A.甲项目强于乙项目 B.乙项目强于甲项目 C.甲项目与乙项目一样强 D.不能确定哪个项目强 【答案】： A 7、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　　）的极限值。 A.利润为零 B.容许的最低经济效益指标 C.期望的最高经济效益指标 D.最可能实现的经济效益指标 【答案】： B 8、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　　）。 A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价法 D.认知价值定价法 【答案】： A 9、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）。 A.甲项目强于乙项目 B.乙项目强于甲项目 C.甲项目与乙项目一样强 D.不能确定哪个项目强 【答案】： A 10、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。 A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 【答案】： B 11、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（　　）元/m2。 A.2420 B.2438 C.2447 D.2503 【答案】： C 12、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 【答案】： C 13、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。 A.i＝r B.i＞r C.i＜r D.i＝1+r 【答案】： B 14、房地产市场的运行环境中，（　　）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 【答案】： B 15、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。 A.廉租房 B.经济适用房 C.市场价商品住宅 D.商品房 【答案】： B 16、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（　　）。 A.较高的收益性 B.较强的流动性 C.直接融资的功能 D.抵御通货膨胀影响的功能 【答案】： B 17、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。 A.0.5年 B.1.5年 C.2年 D.3年 【答案】： B 18、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　　）。 A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产同质价格 【答案】： C 19、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 【答案】： C 20、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（　　）。 A.市场分析 B.财务评价 C.国民经济评价 D.规划设计及方案选择 【答案】： C 21、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。 A.抵押物价值 B.预计利润额 C.总投资额 D.总成本额 【答案】： A 22、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。 A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格 【答案】： A 23、临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。 A.变动成本的设置 B.平衡点的设置 C.同定成本的设置 D.产销售量的不同 【答案】： B 24、（　）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。 A.内部收益率 B.基准收益率 C.期望投资回报率 D.名义投资回报率 【答案】： B 25、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（　）。 A.土地 B.资本 C.劳动力 D.技术革新 【答案】： D 26、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。 A.空置率取值偏大 B.报酬率取值偏小 C.运营费用率取值偏大 D.租金增长率取值偏小 【答案】： B 27、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。 A.空置率＞合理空置率 B.空置率＜合理空置率 C.空置率＝合理空置率 D.不能判断 【答案】： A 28、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。 A.7.1% B.12.0% C.13.1% D.19.1% 【答案】： D 29、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）。 A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 【答案】： A 30、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（　　）。 A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.信息技术的发展和应用 【答案】： D 31、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（　　）。 A.营业成本 B.开发产品成本 C.期间费用 D.开发项目总投资 【答案】： A 32、商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 【答案】： B 33、登记账簿的直接依据是（ ）。 A.自制凭证 B.原始凭证 C.记账凭证 D.会计报表 【答案】： C 34、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（　　）。 A.专家调查法 B.蒙特卡洛模拟法 C.幕景分析法 D.故障树分析法 【答案】： B 35、关于投资组合理论的说法，正确的是（　　）。 A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 【答案】： D 36、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。 A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.92 【答案】： D 37、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。 A.PB小于或等于PC B.PB等于P C.PB小于PC D.PB大于PC 【答案】： A 38、现金流入中不包括租金收入的是（　　）。 A.开发-销售模式 B.购买-持有出租-出售模式 C.开发-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租-出售模式 【答案】： A 39、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（　）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查 【答案】： B 40、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（ ）。 A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快 B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强 C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利