历年房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库有精品答案

历年房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库有精品答案 第一部分 单选题(50题) 1、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。 A.建筑安装工程费 B.土地费用 C.空置率 D.容积率 【答案】： C 2、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。 A.52% B.58% C.62% D.68% 【答案】： A 3、动态投资回收期是反映（　）的重要指标。 A.开发项目投资成本大小 B.开发项目投资回收能力 C.开发项目资金流动速度 D.开发项目资金实力 【答案】： B 4、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。 A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 【答案】： B 5、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（　）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】： D 6、（　）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。 A.开发—销售 B.开发—持有出租—出售 C.购买—持有出租—出售 D.购买—更新改造—出售 【答案】： D 7、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。 A.广告费 B.销售费用 C.促销费用 D.不可预见费用 【答案】： B 8、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　　）。 A.6.00万元 B.7.05万元 C.7.59万元 D.13.59万元 【答案】： C 9、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　　）。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法 【答案】： D 10、产生房地产价格泡沫的基础是（　）。 A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.投机需求膨胀 D.金融机构过度放贷 【答案】： A 11、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（　）元。 A.7019.53 B.7972.34 C.8524.15 D.8587.65 【答案】： B 12、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法 【答案】： B 13、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。 A.提高抵押贷款利率 B.降低抵押贷款利率 C.降低首期付款比例 D.通货膨胀率上升 【答案】： A 14、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（　　）。 A.负协方差 B.正协方差 C.正敏感度 D.负敏感度 【答案】： A 15、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（　）之和。 A.开发期与建造期 B.建造期和经营期 C.开发期和经营期 D.经营准备期和经营期 【答案】： C 16、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（　）万元。 A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.10.53 【答案】： D 17、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。 A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资 【答案】： C 18、（　　）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。 A.市场定位 B.市场调查 C.市场细分 D.市场选择 【答案】： B 19、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。 A.6.25% B.10% C.16.67% D.16% 【答案】： B 20、在房地产市场的分类中，一级市场是指（　　）。 A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 【答案】： C 21、随着政府土地储备制度的建立，（　　）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A.存量 B.增量 C.流量 D.定量 【答案】： A 22、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（　　）。 A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本 【答案】： A 23、下列关于会计主体，表述错误的是（ ）。 A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织 B.会计主体也称为会计实体、会计个体 C.会计主体等同于法律主体 D.会计主体不一定是法律主体 【答案】： C 24、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（　　）差别化战略。 A.形象 B.产品 C.人员 D.服务 【答案】： D 25、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（ ）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】： D 26、将借款本息视为现金流出的基本报表是（　　）。 A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 【答案】： B 27、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（ ）天内较快，以后增长逐渐缓慢。 A.1～7 B.7～10 C.7～14 D.15～20 【答案】： C 28、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（ ）。 A.权责发生制原则 B.收付实现制原则 C.配比原则 D.划分收益性支出与资本性支出原则 【答案】： A 29、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（　　）因素。 A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 【答案】： C 30、用于物业大规模维修的资金来自于（　　）。 A.保证金基金 B.资本支出预算 C.年度运营预算 D.季度预算 【答案】： B 31、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。 A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用 【答案】： C 32、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。 A.对原材料的检验 B.对配套设施的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 【答案】： D 33、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。 A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 【答案】： D 34、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A.投资利润率 B.投资回报率 C.资本金利润率 D.资本金净利润率 【答案】： B 35、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期 【答案】： D 36、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　　）年内延续弥补。 A.2 B.3 C.4 D.5 【答案】： D 37、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（　　）。 A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性 【答案】： C 38、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。 A.12 000元 B.10 000元 C.9250元 D.9929元 【答案】： B 39、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。 A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成 B.评标委员会成员可以为5人 C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3 D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定 【答案】： B 40、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（　）。 A.决策阶段 B.分析阶段 C.策略阶段 D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段 【答案】： C 41、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　　）。 A.5.77% B.6.00% C.10.00% D.14.40% 【答案】： A 42、某房地产开