鸭产品项目项目可行性研究

泓域/鸭产品项目项目可行性研究 鸭产品项目 项目可行性研究 xxx（集团）有限公司 目录 一、 项目基本情况 2 二、 价值工程应用程序及方法 5 三、 价值工程基本原理 8 四、 互斥方案比选方法 10 五、 独立方案比选方法 13 六、 工程项目构思策划与实施策划 14 七、 房地产开发项目前期策划 20 八、 可行性研究的阶段和内容 35 九、 工程项目环境影响评价和社会评价 39 十、 公司概况 46 公司合并资产负债表主要数据 46 公司合并利润表主要数据 47 十一、 进度计划 47 项目实施进度计划一览表 47 十二、 投资计划方案 49 建设投资估算表 51 建设期利息估算表 52 流动资金估算表 53 总投资及构成一览表 54 项目投资计划与资金筹措一览表 55 一、 项目基本情况 （一）项目投资人 xxx（集团）有限公司 （二）建设地点 本期项目选址位于xx（待定）。 （三）项目选址 本期项目选址位于xx（待定），占地面积约94.00亩。 （四）项目实施进度 本期项目建设期限规划12个月。 （五）投资估算 本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资43595.30万元，其中：建设投资33694.87万元，占项目总投资的77.29%；建设期利息391.16万元，占项目总投资的0.90%；流动资金9509.27万元，占项目总投资的21.81%。 （六）资金筹措 项目总投资43595.30万元，根据资金筹措方案，xxx（集团）有限公司计划自筹资金（资本金）27629.46万元。 根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额15965.84万元。 （七）经济评价 1、项目达产年预期营业收入（SP）：88300.00万元。 2、年综合总成本费用（TC）：70866.44万元。 3、项目达产年净利润（NP）：12755.29万元。 4、财务内部收益率（FIRR）：22.40%。 5、全部投资回收期（Pt）：5.47年（含建设期12个月）。 6、达产年盈亏平衡点（BEP）：33342.95万元（产值）。 （八）主要经济技术指标 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 ㎡ 62667.00 约94.00亩 1.1 总建筑面积 ㎡ 108587.69 容积率1.73 1.2 基底面积 ㎡ 38853.54 建筑系数62.00% 1.3 投资强度 万元/亩 342.48 2 总投资 万元 43595.30 2.1 建设投资 万元 33694.87 2.1.1 工程费用 万元 28664.57 2.1.2 工程建设其他费用 万元 3912.96 2.1.3 预备费 万元 1117.34 2.2 建设期利息 万元 391.16 2.3 流动资金 万元 9509.27 3 资金筹措 万元 43595.30 3.1 自筹资金 万元 27629.46 3.2 银行贷款 万元 15965.84 4 营业收入 万元 88300.00 正常运营年份 5 总成本费用 万元 70866.44 "" 6 利润总额 万元 17007.06 "" 7 净利润 万元 12755.29 "" 8 所得税 万元 4251.77 "" 9 增值税 万元 3554.21 "" 10 税金及附加 万元 426.50 "" 11 纳税总额 万元 8232.48 "" 12 工业增加值 万元 27463.95 "" 13 盈亏平衡点 万元 33342.95 产值 14 回收期 年 5.47 含建设期12个月 15 财务内部收益率 22.40% 所得税后 16 财务净现值 万元 12924.04 所得税后 二、 价值工程应用程序及方法 （一）价值工程应用程序 价值工程的应用程序见，其中，工作对象选择、功能分析、功能评价等是关键内容 （二）价值工程研究对象选择 1、研究对象选择原则 在对价值工程的研究对象进行选择时，应抓住主要矛盾。其原则是：优先考虑对国计民生影响较大或对企业生产经营有重要影响的产品或项目；优先考虑在改善价值上有较大潜力，可取得较大经济效益的产品或项目。具体可从以下四个方面优先考虑。 （1）设计方面。结构复杂、技术落后、零部件多、工艺性差的产品，体积大、质量大、材料贵、性能差的产品。 （2）生产方面。产量多、批量大的产品，原材料消耗大的产品，次品率高、废品率高的产品。 （3）成本方面。成本高、利润低、经济效益差的产品。 （4）销售方面。市场竞争激烈、处于衰退期的产品 总之，选择价值工程研究的对象，要根据企业的具体情况全面、周密地考虑社会环境因素，以便正确地选择价值分析对象，取得显著的分析效果。 2、研究对象选择方法 常用选择方法有百分比法、价值指数法和ABC分析法。 （1）百分比法。通过分析产品的两个或两个以上经济指标（百分比）来确定价值工程研究对象。优点是当可选择的对象数目不多时，具有较强的针对性和有效性；缺点是不够系统和全面。有时为了更全面、更综合地选择对象，百分比法可与经验分析法结合使用。 （三）功能分析与评价 1、功能分类 为了明确功能定义，根据功能的不同特性，可将功能分为以下几类。 （1）按重要程度不同，产品功能可分为基本功能和辅助功能。基本功能对实现产品使用目的起着必不可少的作用，辅助功能是为实现基本功能而附加的功能。 （2）按功能性质不同，产品功能可分为使用功能和品位功能。使用功能是指产品所具有的与技术经济用途直接有关的功能；品位功能是指与产品使用者的精神感觉、主观意识有关的功能，如贵重功能、美学功能、外观功能、欣赏功能等。 （3）按用户需求不同，产品功能可分为必要功能和非必要功能。必要功能是指为满足使用者需求而必须具备的功能，非必要功能是产品所具有的、与满足使用者需求无关的功能。 产品功能定义要抓住问题的本质，主要从产品名称、物理特征、功能名称、功能特性四个维度来定位产品功能。 2、功能整理 一般来说，在产品及其零部件的功能之间，存在着上下关系或并列关系。上下关系是指一个功能系统中某些功能之间存在目的与手段的关系，即上位功能与下位功能的关系；并列关系是指在较复杂的功能系统中，为了实现同一目的功能，需要同时具备两个及以上的手段功能。 3、功能评价 功能评价是指对组成对象的零部件在功能系统中的重要程度进行定量估计。功能评价方法有强制确定法、04评分法、直接评分法、倍比法等。 4、方案创造及评价 （1）方案创造。方案创造是指从提高对象功能价值的角度出发，在正确的功能分析和评价的基础上，针对应改进的具体目标，通过创造性的思维活动，提出能够可靠地实现必要功能的新方案。从价值工程实践的角度来看，方案创造是决定价值工程成败的关键。方案创造可采用的方法有头脑风暴（brainStOrming，BS）法、哥顿（GOrden）法、德尔菲（Delphi）法、专家检查法等。 （2）方案评价。在方案创造阶段提出的设想和方案是多种多样的，能否付诸实施，就必须对各个方案的优缺点和可行性进行分析、比较、论证和评价，并在评价过程中进一步完善有希望的方案。方案评价包括概略评价和详细评价两个阶段。其评价内容都包括技术评价、经济评价、社会评价以及在三者基础上进行的综合评价。 三、 价值工程基本原理 价值工程（valueengineering，Ve）是以提高产品或作业价值为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低寿命期成本可靠地实现使用者所需功能的一种管理技术。 （一）价值工程三要素 1、价值 价值工程中所述的“价值”，是指作为某种产品（或作业）所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值。它不是研究对象的使用价值，也不是研究对象的经济价值和交换价值，而是研究对象的比较价值。 2、功能 价值工程中的功能是指研究对象能够满足某种要求的一种属性。具体地讲，产品的功能实质上就是产品的使用价值。如住宅的功能是提供居住空间，建筑物的基础功能是承受荷载等。 （二）价值工程的特征 （1）价值工程的目标，是以最低的寿命期成本来实现产品的必要功能，使用户和企业获得理想的经济效益。 （2）价值工程的核心，是对产品进行功能分析。 （3）价值工程将产品价值、功能和成本作为一个整体来考虑。 （4）价值工程是以集体智慧开展的有领导、有组织、有计划的管理活动。 （三）提高产品价值的途径 价值工程的基本原理是深刻地反映出产品价值与产品功能和实现此功能所耗成本之间的关系，而且也为如何提高价值提供了有效途径。提高产品价值的途径有以下五种。 （1）在提高产品功能的同时，降低产品成本，可大大提高产品价值。这是提高产品价值最理想的途径。 （2）在产品成本不变的条件下，通过提高产品的功能，达到提高产品价值的目的 （3）在保持产品功能不变的前提下，通过降低产品寿命期成本，达到提高产品价值的目的。 （4）产品功能有较大幅度提高，产品成本有较小幅度提高。 （5）在产品功能略有下降、产品成本大幅度降低的情况下，也可以达到提高产品价值的目的。 四、 互斥方案比选方法 互斥方案比选往往是指同一投资项目中不同实施方案的比选。根据投资方案寿命期，互斥方案比选可分为两种，一种是寿命期相等的互斥方案比选，另一种是寿命期不等的互斥方案比选。在进行经济效果评价时，应针对不同类别选择适宜的比选方法。 （一）寿命期相等的互斥方案比选 当互斥方案寿命期相等时，进行方案比选可采用两种思路 ①直接比较各方案的净现值或净年值，选择净现值或净年值最大的方案。 ②针对增量投资的现金流量，计算增量净现值或增量内部收益率。这里主要介绍净现值法、增量投资内部收益率法和增量净现值法。 1、净现值（NPV）法 采用净现值法进行寿命期相同的互斥方案比选时，应首先使用基准收益率计算各方案的净现值（NPV）剔除NPVCO的方案，再从NPV20的方案中选取NPV最大者即为最优方案。 当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用。在这种情况下，净现值法可转化为费用现值法，费用现值法是将不同方案的投资现值与年运行成本现值相加，比较其现值之和的大小，费用现值之和最小的方案即为最佳方案。 2、增量内部收益率（AIRR）法 增量内部收益率法也称差额内部收益率法，它通过计算增量内部收益率（AIRR）来选择最优方案，即用投资额大的方案净现金流量减去投资额小的方案净现金流量计算差额内部收益率AIRR。若AIRRi，说明两个方案之间的增量投资所带来的收益能够满足基准收益率要求，故应选择投资大的方案为最优方案。 （二）寿命期不等的互斥方案比选 当备选的互斥方案寿命期不等时，如果直接进行比较，不能保证得出正确结论。此时，必须通过某些假设和处理，才能使投资方案在相同的时间内进行比较。常用的方法有最小公倍数法、净年值法和研究期法。对于只涉及费用比较的寿命期不等的互斥方案组，则可采用费用年值法。 1、最小公倍数法 最小公倍数法是在假设方案可以重复若干次的前提下，将备选方案寿命期的最小公倍数作为计算期，每个备选方案重复算至最小公倍数年数，然后再用净现值、增量内部收益率或增量净现值等方法进行方案比选的一种比选方法。如两个互斥方案A和B的寿命期分别为4年和6年，则将12年作为计算期（4和6的最小公倍数）分别对重复3次的方案A和重复2次的方案B的净现金流量计算净现值，净现值大者即为最优方案。 最小公倍数法的缺点是：当备