2022年全省房地产估价师之估价原理与方法高分通关预测题库(精品带答案)

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（ ）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【答案】 C 2、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】 B 3、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。 A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法 【答案】 A 4、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱 A.心 B.肝 C.脾 D.肺 【答案】 C 5、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 【答案】 A 6、“肾者，胃之关也”，是指 A.肾藏精 B.肾主水 C.肾主纳气 D.肾主生殖 【答案】 B 7、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱 A.心 B.肝 C.脾 D.肺 【答案】 C 8、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【答案】 C 9、 滋阴以制阳的治法属于 A.阳病治阴 B.阴病治阳 C.阴中求阳 D.阳中求阴 【答案】 A 10、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（ ）的价值。 A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期 【答案】 B 11、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）。 A.不能作为可比实例 B.取相同的部分作可比性 C.经调整后可作为可比实例 D.可作为可比实例 【答案】 A 12、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。 A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 【答案】 C 13、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。 A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估 【答案】 C 14、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　） A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务 【答案】 C 15、 疾病发生的内在根据是 A.正气不足 B.正邪斗争 C.内外环境之间的相互影响 D.阴阳失调 【答案】 A 16、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。 A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 【答案】 B 17、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。 A.半年 B.一年 C.两年 D.三年 【答案】 B 18、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（ ）。 A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案 【答案】 D 19、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。 A.现实性原则 B.适宜性原则 C.技术性原则 D.客观原则 【答案】 C 20、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.价值时点原则 D.替代原则 【答案】 B 21、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 【答案】 B 22、下列不属于构筑物的是（ ）。 A.储藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路 【答案】 A 23、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日 【答案】 C 24、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。 A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22 【答案】 B 25、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 【答案】 D 26、 气闭多由什么原因所导致？ A.浊邪外阻 B.气不内守 C.气的升举无力 D.气随血脱 【答案】 A 27、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧 【答案】 A 28、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。 A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通 【答案】 D 29、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失 【答案】 C 30、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（ ）。 A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.形成的时间都较长 【答案】 D 31、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下 【答案】 D 32、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。 A.经济发展 B.金融政策 C.利率 D.汇率 【答案】 B 33、 人卧则血归于 A.心 B.肝 C.脾 D.肺 【答案】 B 34、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（　）万元，最高为（　）万元。 A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100 【答案】 C 35、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。 A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值 【答案】 D 36、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八 【答案】 D 37、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。 A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 【答案】 A 38、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.667 B.1333 C.1000 D.500 【答案】 C 39、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。 A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14 【答案】 C 40、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【答案】 D 41、马克思的地租理论不包括（ ）。 A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租 【答案】 B 42、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 【答案】 A 43、路线价法主要适用于( )。 A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 【答案】 A 44、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。 A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税 【答案】 C 45、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。 A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高 【答案】 B 46、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。 A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价 【答案】 D 47、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。 A.估价对象距离机场35公里 B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道 C.估价对象建筑物坐北朝南 D.估价对象附近有三条公交线路经过 【答案】 D 48、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜” A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤