2022年黑龙江省房地产估价师之开发经营与管理点睛提升提分题库（夺冠系列）

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、房地产直接投资包括（　　）形式。 A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资 B.面向建成物业的置业投资 C.从取得土地使用权开始的开发投资 D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资 【答案】 A 2、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（　　）。 A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目 【答案】 C 3、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。 A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 【答案】 A 4、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（　　）。 A.1.5% B.3.57% C.3.70% D.3.94% 【答案】 D 5、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。 A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 【答案】 D 6、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（　）。 A.3.5 B.4.5 C.5.5 D.6.5 【答案】 C 7、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。 A.12% B.32% C.24% D.30% 【答案】 B 8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　　）。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险 【答案】 D 9、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。 A.12% B.32% C.24% D.30% 【答案】 B 10、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。 A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额 【答案】 D 11、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。 A.划线更正法 B.红字更正法 C.补充登记法 D.划线注销，注明“此行空白” 【答案】 C 12、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（　　）。 A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用 C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费 【答案】 D 13、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。 A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理 【答案】 C 14、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（　　）。 A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的 【答案】 B 15、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（　　）。 A.18.50% B.22.68% C.31.58% D.34.04% 【答案】 D 16、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。 A.系统风险 B.资本价值风险 C.时间风险 D.比较风险 【答案】 C 17、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（　　）。 A.等于20% B.大于等于20% C.小于20% D.小于等于20% 【答案】 B 18、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。 A.利息备付率　　 B.偿债备付率　　 C.流动比率　　 D.速动比率 【答案】 A 19、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。 A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息 B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息 C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金 D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息 【答案】 C 20、财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。 A.市场平均价格 B.国家现行的财税制度和价格体系 C.社会平均收益率 D.集团企业之间的交换价格 【答案】 A 21、最常见的会计期间是（ ）。 A.三个月 B.六个月 C.一年 D.二年 【答案】 C 22、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元 【答案】 D 23、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（　）。 A.15%～25% B.25%～35% C.35%～45% D.45%～50% 【答案】 C 24、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 【答案】 C 25、房地产投资方案比选通常是在（　）之间进行。 A.独立方案 B.互斥方案 C.相关方案 D.相容方案 【答案】 B 26、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（　　）亿元。 A.5 B.8 C.9.6 D.10.6 【答案】 C 27、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。 A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产同质价格 【答案】 C 28、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法 【答案】 B 29、投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，该阶段为（　　）。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 【答案】 B 30、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。 A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格 【答案】 C 31、下列物业中，属于特殊物业的是（　） A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区 【答案】 B 32、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（　　）。 A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险 【答案】 C 33、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（ ）。 A.铝塑管 B.镀锌钢管 C.焊接钢管 D.无缝钢管 【答案】 A 34、会计的基本职能有会计核算和（ ）。 A.资源配置 B.会计监督 C.会计决策 D.会计控制 【答案】 B 35、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。 A.选择专业化 B.产品专业化 C.全面覆盖 D.市场集中化 【答案】 B 36、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。 A.近期交易物业的租金或售价 B.市场上交易物业的租金或售价 C.类似物业 D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价 【答案】 D 37、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查 【答案】 B 38、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。 A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.信息技术的发展和应用 【答案】 D 39、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。 A.概率分析法 B.解析法 C.蒙特卡洛模拟法 D.杠杆分析 【答案】 C 40、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。 A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 【答案】 B 41、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（　　）。 A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师 【答案】 A 42、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（　　）。 A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 【答案】 C 43、下列物业中，属于特殊物业的是（　） A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区 【答案】 B 44、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（　　）研究阶段。 A.投资机会 B.初步可行性 C.详细可行性 D.项目的评估和决策 【答案】 A 45、一般来