2022年陕西省房地产估价师之估价原理与方法自我评估试题库(精品带答案)

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】 C 2、成本利润率的计算公式是( )。 A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本) C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D.开发利润÷开发完成后的房地产价值 【答案】 A 3、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策 【答案】 A 4、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得 【答案】 A 5、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（ ）。 A.规范估价行为 B.防范估价风险 C.保障估价质量 D.实地查勘 【答案】 D 6、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【答案】 B 7、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。 A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理 【答案】 D 8、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指 A.男子，六八 B.男子，七八 C.女子，六七 D.女子，七七 【答案】 C 9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。 A.主观合理价值和公开市场价值 B.主观合理价值和非公开市场价值 C.主观合理价值和客观合理价值 D.公开市场价值和非公开市场价值 【答案】 D 10、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。 A.完成估价项目 B.评定估价机构 C.评定估价师水平 D.确定估价结果 【答案】 A 11、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 【答案】 B 12、假设开发法的理论依据是（ ）。 A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论 【答案】 C 13、 起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉 【答案】 D 14、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。 A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易 【答案】 C 15、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【答案】 C 16、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（ ）。 A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的 【答案】 D 17、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33 【答案】 A 18、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。 A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法 【答案】 A 19、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（ ）。 A.成本法 B.价差法 C.修复成本法 D.损失资本化法 【答案】 C 20、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。 A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高 【答案】 B 21、在房地产估价中，将农地视为（ ）。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险 【答案】 A 22、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。 A.估价目的由价值类型决定 B.估价目的根据估价师的经验确定 C.估价目的由委托人的估价需要决定 D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定 【答案】 C 23、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（　）。 A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税 【答案】 B 24、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。 A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.自营的房地产 【答案】 C 25、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。 A.4750 B.4500 C.4250 D.4100 【答案】 A 26、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】 D 27、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 【答案】 C 28、（　）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。 A.收租损失 B.运营费用 C.折旧 D.财务损耗 【答案】 A 29、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。 A.4750 B.4500 C.4250 D.4100 【答案】 A 30、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。 A.50万元 B.55万元 C.60万元 D.60万元以上 【答案】 C 31、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。 A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性 【答案】 C 32、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 【答案】 C 33、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（ ）。 A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2 C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2 D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1% 【答案】 D 34、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【答案】 B 35、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。 A.5680 B.5830 C.5850 D.7574 【答案】 A 36、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。 A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程 【答案】 A 37、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（ ）元。 A.6750 B.6250 C.67500 D.62500 【答案】 D 38、路线价法主要适用于( )。 A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 【答案】 A 39、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（ ）。 A.土地的价值 B.建筑物的价值 C.建筑物与土地的价值 D.建筑物的拍卖价值 【答案】 B 40、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七 【答案】 D 41、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。 A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法 【答案】 A 42、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。 A.375 B.450