2022年青海省房地产估价师之开发经营与管理自测考试题库附有答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（　　）主要适用于商品住宅开发项目。 A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租模式 【答案】 A 2、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 【答案】 C 3、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。 A.吸附水率 B.自由水率 C.平衡含水率 D.化合水率 【答案】 C 4、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。 A.租金收入 B.土地出让收入 C.房地产抵押贷款 D.净经营收入 【答案】 C 5、房地产开发投资的投资者主要是（　　）。 A.赚取开发利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费 【答案】 A 6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。 A.选择专业化 B.产品专业化 C.全面覆盖 D.市场集中化 【答案】 B 7、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（　）。 A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费 【答案】 A 8、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。 A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬 【答案】 D 9、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（　）。 A.出租率 B.贷款利率 C.基准收益率 D.资本金投入比例 【答案】 C 10、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。 A.物业增值 B.管理费 C.契税 D.机会成本 【答案】 A 11、下列物业中，属于特殊物业的是（　） A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区 【答案】 B 12、关于债务融资，下列说法不正确的是( )。 A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年 D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” 【答案】 B 13、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。 A.12% B.12.55% C.12.68% D.13.55% 【答案】 A 14、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（　）。 A.45.05％ B.49.31％ C.56.86％ D.63.6％ 【答案】 D 15、存量在数值上的表达式是（　　）。 A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量 B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量 C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量 D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量 【答案】 B 16、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（　　）。 A.专家打分法 B.“三项预测值”法 C.解析法 D.蒙特卡洛模拟法 【答案】 B 17、投资者所要求的最低利率是（ ）。 A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率 【答案】 A 18、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（　　）。 A.把所有投资均视为自有资金 B.现金流出包括利息支付 C.不考虑信贷资金的还本 D.只能用于计算静态盈利指标 【答案】 B 19、下列不属于管理费用的是（　）。 A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费 【答案】 C 20、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法 【答案】 B 21、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。 A.建筑安装工程费 B.土地费用 C.空置率 D.容积率 【答案】 C 22、房产面积的测量精度分为（ ）级。 A.五 B.二 C.三 D.四 【答案】 C 23、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。 A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80% 【答案】 C 24、（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。 A.工业物业 B.居住物业 C.零售商业用房 D.写字楼 【答案】 C 25、下列的会计恒等式，不正确的是（ ）。 A.资产＝权益＝债权人权益＋所有者权益 B.资产＝负债＋所有者权益 C.所有者权益＝资产＋负债 D.收入－费用＝利润 【答案】 C 26、（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。 A.判断竞争者反应模式 B.确定竞争者战略 C.确定竞争者目标 D.识别竞争者 【答案】 D 27、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（　　）。 A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目 【答案】 C 28、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。 A.55.0 B.38.5 C.105.0 D.23.6 【答案】 B 29、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。　　 A.差额投资内部收益率 B.内部收益率 C.基准收益率 D.期望投资收益率 【答案】 A 30、房地产市场的（　）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。 A.移动 B.异质 C.垄断竞争 D.买卖 【答案】 C 31、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。 A.1.4 B.1.9 C.2 D.3 【答案】 B 32、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（　　）年。 A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0 【答案】 D 33、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（　　）是竣工验收的工作程序的第一阶段。 A.单项工程竣工验收 B.分部工程验收 C.综合验收 D.单位工程验收 【答案】 A 34、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。 A.PB小于或等于PC B.PB等于P C.PB小于PC D.PB大于PC 【答案】 A 35、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加 A.使君子、苦楝根皮 B.川楝子、白芍 C.榧子、槟榔 D.人参、当归 【答案】 B 36、置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（　　）的比率。 A.总开发成本 B.项目投资的资本价值 C.项目总投资 D.总开发价值 【答案】 C 37、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（　　）。 A.开发商品住宅 B.开发工业厂房 C.购买优良区位的新竣工物业 D.购买繁华区域的成熟物业 【答案】 C 38、进行会计查账的首要工作是（ ）。 A.查阅会计账簿 B.查阅会计凭证 C.检查会计错弊 D.查阅会计核算形式 【答案】 B 39、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。 A.最高工程费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格 【答案】 B 40、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（　　） A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销 【答案】 B 41、（　　）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。 A.土地转化率 B.开发强度系数 C.开发投资杠杆率 D.住房可支付性指数 【答案】 A 42、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（　　）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。 A.科学 B.客观 C.准确 D.全面 【答案】 A 43、市场定位通常要遵循的步骤是（　　）。 A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略 B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位 C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略 D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位 【答案】 A 44、房地产开发项目的施工许可证由（　　）向发证机关申请领取。 A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位 【答案】 B 45、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。 A.10000 B.11000 C.7800 D.9200 【答案】 B 46、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（　　）。 A.可逆性和可延期性 B.可逆性和不可延期性 C.不可逆性和可延期性 D.不可逆性和不可延期性 【答案】 C 47、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　　）。 A.空置率与有效毛收入呈反向变动 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 【答案】 A 48、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（　　）