2022年贵州省房地产估价师之开发经营与管理自测考试题库（易错题）

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（　　）。 A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平 B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入 C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入 D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用 【答案】 C 2、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。 A.空置率＞合理空置率 B.空置率＜合理空置率 C.空置率＝合理空置率 D.不能判断 【答案】 A 3、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（　　）万元。 A.330 B.450 C.650 D.700 【答案】 C 4、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（　　）。 A.投资回收期 B.内部收益率 C.财务净现值 D.开发商利润 【答案】 B 5、张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（　　）。 A.8.17% B.13.62% C.14.00% D.23.33% 【答案】 B 6、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（　　）。 A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2 【答案】 C 7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（　　）。 A.选择专业化 B.市场集中化 C.市场专业化 D.产品专业化 【答案】 B 8、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。 A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积 【答案】 B 9、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（　　）。 A.把所有投资均视为自有资金 B.现金流出包括利息支付 C.不考虑信贷资金的还本 D.只能用于计算静态盈利指标 【答案】 B 10、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（　　）。 A.使用者地位 B.购买动机 C.对渠道的信赖度 D.对价格的敏感程度 【答案】 B 11、市场需求的预测一般需要从（　　）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。 A.三 B.四 C.五 D.六 【答案】 D 12、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　　）。 A.市场潜量 B.市场预测量 C.市场最低量 D.市场最高量 【答案】 C 13、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加 A.使君子、苦楝根皮 B.川楝子、白芍 C.榧子、槟榔 D.人参、当归 【答案】 B 14、下列的会计恒等式，不正确的是（ ）。 A.资产＝权益＝债权人权益＋所有者权益 B.资产＝负债＋所有者权益 C.所有者权益＝资产＋负债 D.收入－费用＝利润 【答案】 C 15、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。 A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升 B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升 C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降 D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升 【答案】 B 16、下列不属于竞争导向定价法的是（　　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法 【答案】 D 17、小跨度厂房是指跨度小于或等于（ ）米的单层工业厂房。 A.4 B.8 C.12 D.15 【答案】 C 18、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（ ）。 A.采用综合单价计价 B.工程量清单由招标人编制 C.工程计价依据是各种定额 D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗 【答案】 C 19、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容。 A.项目竞争分析 B.敏感性分析 C.专业市场分析 D.市场趋势分析 【答案】 D 20、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 A.越小 B.越大 C.无法判断 D.不存在关系 【答案】 B 21、敏感性分析的最基本方法是（　　）。 A.因素不确定分析 B.线性因素分析 C.单因素敏感性分析 D.多因素敏感性分析 【答案】 C 22、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（　　）。 A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定 【答案】 A 23、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）。 A.销售利润率＝销售利润/销售收入 B.销售利润率＝销售利润/总开发价值 C.销售利润率＝销售利润/总开发成本 D.销售利润率＝销售利润/项目总投资 【答案】 A 24、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。 A.停车 B.位置 C.特色 D.距离 【答案】 C 25、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A.50 B.60 C.70 D.80 【答案】 A 26、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　）。 A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价发 D.认知价值定价法 【答案】 A 27、关于债务融资，下列说法不正确的是( )。 A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年 D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” 【答案】 B 28、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　　）。 A.确定调查方式 B.设计调查问卷 C.收集市场信息 D.定义市场区域 【答案】 D 29、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　　）。 A.集体土地中的宅基地 B.依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 【答案】 A 30、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。 A.非理性预期 B.价格机制 C.容积率控制 D.生产的时间落差 【答案】 B 31、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（　）。 A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率 【答案】 D 32、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（　）万元。 A.28.62 B.29.16 C.35.00 D.48.24 【答案】 C 33、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。 A.流动比率 B.应收账款周转率 C.股东权益报酬率 D.成本费用净利率 【答案】 A 34、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（　）万元。 A.61.00 B.61.60 C.81.00 D.86.40 【答案】 D 35、小区内停车场建设费属于（　　）。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 【答案】 A 36、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。 A.养老保险费 B.失业保险费 C.医疗保险费 D.劳动保险费 【答案】 D 37、房地产开发企业税后利润应首先用于（　　）。 A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取公益金 D.向投资者分红 【答案】 A 38、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。 A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 【答案】 D 39、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（　　）。 A.9.38% B.12.50% C.15.63% D.20.83% 【答案】 C 40、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（　　）元/m2。 A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 【答案】 C 41、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（ ）止。 A.上年的6月1日起至5月31日 B.上年的8月1日起至7月31日 C.每年的1月1日起至12月31日 D.每年的6月1日起至下年的5月31日 【答案】 C 42、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（　）。 A.领导定价法 　　　　 B.挑战定价法 C.随行就市定价法　　　 D.渗透定价法 【答案】 B 43、以下不是房地产投资信托特征的是( )。 A.流动性好 B.高现金汇报 C.市场价值不稳定 D.抵御通货膨胀 【答案】 C 44、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（ ）。 A.铝塑管 B.镀锌钢管 C.焊接钢管 D.无缝钢管 【答案】 A 45、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。 A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命 【答案】 B 46、( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A.速动比率 B.资产负债率 C.偿债备付率 D.流动比率 【答案】 D 47、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险 【答案】 D 48、（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.