2022年房地产估价师考试题库点睛提升300题及1套参考答案(山东省专用)

《房地产估价师》职业考试题库 一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。 A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免 【答案】 DCR5Y1L5M1N1W4R3HK1Q1G8K9N6P7Y4ZY5R6C5O6B3K1X7 2、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。 A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5 【答案】 DCX2H3L5D6S6P6V10HW1C7C7T7G8U9F10ZD5R4C6D6J2X2G10 3、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。 A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期 【答案】 ACZ1B9T7Z6G6J4J4HQ1N4F6F10E6N5W2ZH4Y7Z1U2G10T10X4 4、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调 【答案】 DCB2H7U6F8H10Z9M10HD3B7Z3Y9F1F3K5ZM8Q9P6I7T8Z4I9 5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 【答案】 ACL1J6J6G2V10L9Y7HT8T4L6P2Q4V4W9ZN6G1E3R9I5B10J5 6、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】 CCK7K6C9H2I1T5X4HZ1X2Y9L5Q2V5V9ZO8Z3L4Y7E3Y2C6 7、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。 A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果 【答案】 DCT5B1X5B3E6W9Q4HV9B9N6K3N4S6V1ZK10K8B5E9I1T3J7 8、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。 A.280 B.285 C.290 D.295 【答案】 ACP6R4U9U2E2F10G10HB9Q7R5G7A4B6S7ZG2J1K7P9R9E1S10 9、 滋阴以制阳的治法属于 A.阳病治阴 B.阴病治阳 C.阴中求阳 D.阳中求阴 【答案】 ACY8D3Z2U2L5V1Y5HS2N1N7H5Z1A8B6ZP4D5V6G9H5B6P4 10、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。 A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90 【答案】 BCI3S7G7A8G4D8F4HV10A2K6B8Y4O7W1ZC4O5C6C4L6I3U8 11、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】 DCW1Q2S7C4Z9N8Z9HS8G7C3W5T9D8J6ZT5H7H3J9W10M1G9 12、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】 CCK2R1Q6Q1Y2M5U7HA6J10Q3R6G7G5C4ZP2Z7S6P2P9P5N3 13、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。 A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日 D.2003年12月1日 【答案】 DCD6B5Q3I1D8J4U5HZ10D10W5T9P9J7X10ZL1Q2I5G3B10P10O4 14、（ ）由委托人和估价目的双重决定。 A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型 【答案】 CCR9H1C8H10D8W5A10HJ8I9J4Z3G7K1D7ZY1V3F10F2I7H6Q7 15、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（　）万元。 A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49 【答案】 ACU9T9L6K1P2L8L10HJ6V6C1E8V6E6U1ZN8M9I10D8E10Y2I6 16、下列关于奇经八脉的描述正确的是 A.冲脉为十二经之海 B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用 C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经 D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛 【答案】 ACI5V9L5T7T1G6G7HF9N5E1W1M6C7A2ZM10W9M3X7Y1U3B5 17、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸 【答案】 ACB4O7N1Q7J1S10P9HP9G3V10Q7F5Q4C5ZE2V8V8R6X3Y2H8 18、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（ ）。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 【答案】 BCA1B9K2S2M9W4P9HS1G4N9M10A8H8Q10ZU3D6D5Q2F10T8S3 19、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。 A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产 【答案】 BCL10E10O9X9P5U8K6HI10C2A7M5Z7B1A10ZX5Q3M8Q6J1X2W8 20、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。 A.824 B.924 C.844 D.944 【答案】 ACJ6P9Q10O8O2Q2K6HW1H5H2I5L5A9W8ZZ5X6F10G6I1H9Z3 21、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。 A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常 【答案】 CCZ6S3D9F7E2R10V3HE9F8O4C2L9T9V6ZE3B1Y4D8Q1L3Y9 22、假设开发法是以( )为理论依据的。 A.收益递增原理 B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理 【答案】 CCP4Q9H7S2A1Z4W9HL10W1E1P8L6V3Z4ZM7T10S2I10M7X8J7 23、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。 A.专利权 B.专有技术 C.商标权 D.房地产 【答案】 DCX2N1N2X4I2W4N7HO5E9K9H9B1E7C3ZL3U6Q1M8A3Y10A9 24、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。” A.忧 B.思 C.悲 D.恐 【答案】 CCR3M7S4T10F4N5Y6HE7R3H10G6N9T10L8ZT9Y7L6K2W5X5Z2 25、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。 A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 【答案】 DCJ1S1R10N7N8P4X9HM8C5L7C7B9E10U6ZH8B8T10X2V10J10D3 26、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。 A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18 【答案】 ACR1G1I4K7H7B5B7HX7K9N7L9L8Y4H1ZK3U7K3N1V1K4C10 27、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样 【答案】 BCF6U8N2U7K8C5B10HV10R8F9L10A4A6C10ZJ6G10M3F3S6I7K8 28、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。 A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估 【答案】 CCS8B7J2W3U6F7I2HE4U10E3E10L10J7N10ZS4A9F4E8N1J4G6 29、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火 【答案】 DCF6J6W8F1R9T8Z5HQ10F5B1J6G7B2Z3ZF6Z1L5E7C5E5O9 30、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 【答案】 DCL1N1I7X10O9A6D3HC8O2S9F1N5N7M7ZH5H9F3S6Z8N1Q2 31、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。 A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法 B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法 C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综