第三章房地产估价的原则和程序课件

第三章第三章 房地产估价的房地产估价的原则与程序原则与程序2022/10/3 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产专业估价人员房地产专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照按照估价程序估价程序，采用科学的，采用科学的估价方法估价方法，在综合分析，在综合分析影响影响房地产价格各项因素房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产专业估价人员房地产专业估价人员 房地产估价师房地产估价师 房地产估价员房地产估价员 具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员职业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。2022/10/3 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产专业估价人员房地产专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照按照估价程序估价程序，采用科学的，采用科学的估价方法估价方法，在综合分析，在综合分析影响影响房地产价格各项因素房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价机构房地产估价机构 指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。2022/10/3 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产专业估价人员房地产专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照按照估价程序估价程序，采用科学的，采用科学的估价方法估价方法，在综合分析，在综合分析影响影响房地产价格各项因素房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。估价目的估价目的 指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。不同的估价目的将影响估价结果 2022/10/3 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产专业估价人员房地产专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照按照估价程序估价程序，采用科学的，采用科学的估价方法估价方法，在综合分析，在综合分析影响影响房地产价格各项因素房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。估价原则估价原则 指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。2022/10/3 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产专业估价人员房地产专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照按照估价程序估价程序，采用科学的，采用科学的估价方法估价方法，在综合分析，在综合分析影响影响房地产价格各项因素房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。估价程序估价程序 指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。2022/10/3 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产专业估价人员房地产专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照按照估价程序估价程序，采用科学的，采用科学的估价方法估价方法，在综合分析，在综合分析影响影响房地产价格各项因素房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。判断。估价方法估价方法房地产价值获取的三个途径：基于类似房地产的成交价格来衡量其价值 基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值 基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值 市场法市场法成本法成本法收益法收益法 三大基本估价方法三大基本估价方法衍生方法：衍生方法：假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。2022/10/3本章主要内容本章主要内容房地产估价的必要性房地产估价的原则房地产估价的程序2022/10/3 第一节第一节 房地产估价的必要性房地产估价的必要性 是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社会会会会会会主主主主主主义义义义义义市市市市市市场经济场经济场经济场经济场经济场经济体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要 是各是各是各是各是各是各类类类类类类房地房地房地房地房地房地产产产产产产交易的需要交易的需要交易的需要交易的需要交易的需要交易的需要 是房地是房地是房地是房地是房地是房地产税产税产税产税产税产税收的需要收的需要收的需要收的需要收的需要收的需要 是房地是房地是房地是房地是房地是房地产产产产产产抵押、保抵押、保抵押、保抵押、保抵押、保抵押、保险险险险险险和典和典和典和典和典和典当业务当业务当业务当业务当业务当业务的需要的需要的需要的需要的需要的需要 是房地是房地是房地是房地是房地是房地产产产产产产征用拆征用拆征用拆征用拆征用拆征用拆迁补偿迁补偿迁补偿迁补偿迁补偿迁补偿的需要的需要的需要的需要的需要的需要 是法人和自然人做出投是法人和自然人做出投是法人和自然人做出投是法人和自然人做出投是法人和自然人做出投是法人和自然人做出投资决资决资决资决资决资决策的需要策的需要策的需要策的需要策的需要策的需要 是企是企是企是企是企是企业业业业业业合合合合合合资资资资资资、改制、兼、改制、兼、改制、兼、改制、兼、改制、兼、改制、兼并并并并并并、入股及破、入股及破、入股及破、入股及破、入股及破、入股及破产清产清产清产清产清产清算的需要算的需要算的需要算的需要算的需要算的需要 处处处处处处理房理房理房理房理房理房产纠纷产纠纷产纠纷产纠纷产纠纷产纠纷的需要的需要的需要的需要的需要的需要 其其其其其其它它它它它它方面的需要方面的需要方面的需要方面的需要方面的需要方面的需要2022/10/3 第一节第一节 房地产估价的必要性房地产估价的必要性 是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社会会会会会会主主主主主主义义义义义义市市市市市市场经济场经济场经济场经济场经济场经济体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要井田制井田制屯田制屯田制均田制均田制 计划经济是指在生产资料公有制的基础上，根据社会主义基本经济规律和国民经济有计划按比例发展规律的要求，由国家按照经济、社会建设与发展的统一计划来管理国民经济的社会经济制度。计划经济是社会主义经济的一个基本特征。2022/10/3 第一节第一节 房地产估价的必要性房地产估价的必要性 是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社会会会会会会主主主主主主义义义义义义市市市市市市场经济场经济场经济场经济场经济场经济体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要 市场经济：市场经济：以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态。社会主义市场经济社会主义市场经济2022/10/3 第一节第一节 房地产估价的必要性房地产估价的必要性 是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社是建立社会会会会会会主主主主主主义义义义义义市市市市市市场经济场经济场经济场经济场经济场经济体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要体制的需要1988 土地使用权可以依照法律的规定转让1989 国家依法实行土地有偿使用制度1990中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转1991 让暂时条例 国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度 国家实行房地产价格评估制度 国家实行房地产成交价格申报制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度1.1995 中华人民共和国城市房地产管理法2022/10/3 第一节第一节 房地产估价的必要性房地产估价的必要性 是各是各是各是各是各是各类类类类类类房地房地房地房地房地房地产产产产产产交易的需要交易的需要交易的需要交易的需要交易的需要交易的需要 房地产中介：房地产中介：狭义上指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介：房地产中介：广义上指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。我国房地产中介服务：房地产咨询、房地产经纪、房