房地产土地增值税课件

1房地产行业财产行为税政策培训房地产行业房产税政策房地产行业土地增值税政策1房地产行业城镇土地使用税政策233 一、土地增值税基本政策规定房地产开发企业的土地增值税实行预征和清算管理制度，即房地产开发项目不符合土地增值税清算条件前，按预征率先预缴税款；符合清算条件后，纳税人按规定进行土地增值税清算，多退少补；无法清算的，经有权审批的税务机关审批后核定征收。尾盘销售清算管理预征管理 （一）预征管理 对于房地产开发企业所开发的房地产项目，在未达到清算条件前，纳税人实行按月、按预征率申报纳税。预征土地增值税预征土地增值税=土地增值税应税收入土地增值税应税收入*预征率预征率 土地增值税预征应税收入土地增值税预征应税收入纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税营改增后纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额一般计税方法的纳税人纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额简易计税方法的纳税人国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 预征率预征率我省土地增值税预征率按不同项目分别确定为：（1）普通标准住宅1.5%；（2）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（3）除上述（1）、（2）项以外的其他房地产项目4.5%上述预征率自2010年5月1日起执行。河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发【2010】28号）（4)对经政府批准建设的保障性住房（经济适用房、公租房、廉租房、棚户区改造等）和财政部、国家税务总局规定的其他保障性住房暂按0.5%预征率预征土地增值税。河 南 省 地 方 税 务 局 关 于 印 发 土 地 增 值 税 法 治 化 规 范 化 精细化管理实施意见的通知（豫地税发【2016】145号）（5）2017年10月1日起，房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局公告2017年第3号）（二）清算管理 1.1.清算基本概念清算基本概念 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算管理规程（国税发【2009】91号）2.2.清算单位的确定清算单位的确定p土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算单位为单位计算。p土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）p清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（目前我省分为普通住宅、非普通住宅和其他房地产）土地增值税清算管理规程应清算条件可清算条件（税务机关通知清算）如实申报应缴纳的土地增值税税额保证清算申报的真实性、准确性和完整性达到清算条件税务机关审核企业开展清算注意：土地增值税清算主体是房地产开发企业，审核主体是主管税务机关。3.3.清算具体流程清算具体流程 4.4.土地增值税清算的条件土地增值税清算的条件p应清算条件应清算条件规程第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。p可清算条件可清算条件规程第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。5.5.清算时间的确定清算时间的确定p应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。p应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。p主管税务机关受理纳税人清算资料后，对清算资料齐全的，应在90天内审核完毕。6 6、扣除项目的确定、扣除项目的确定 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：p对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（房地产开发企业加计扣除）p对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金 u开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等6项。u开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）1.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%【利息扣除注意三点】能分摊并提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；不包括加息、罚息。2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%（三）三）清算后再再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）二、房地产业土地增值税涉税风险点（一）关于土地增值税一）关于土地增值税清算清算时收入确认的问题时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【（国税函【20102010】220220号）号）（二）非直接销售和自用房地产的收入的确定（二）非直接销售和自用房地产的收入的确定u房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定u房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）（三（三)清算时应关注扣除项目是否符合下列要求清算时应关注扣除项目是否符合下列要求：1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。（四）取得土地使用权所支付的金（四）取得土地使用权所支付的金额额 指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（1）为取得土地使用权所支付的地价款，具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。国家税务总局关于印发的通知（国税函发【1995】110号）（2)房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）契税计税依据财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税2004134号)出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。契税纳税期限p中华人民共和国契税暂行条例第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”p第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”。p河南省财政厅关于契税征收管理具体问题的通知(豫财农税字1997第53号)规定：“纳税人应当从纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在20日内缴纳税款”。p河南省财政厅关于如何确定契税滞纳金计证时间的批复(豫财办农税200523号)规定：“纳税义务发生30日内，纳税人未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金”。契税纳税期限p河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告（河南省地方税务局公告2013年第5号）（1）2014年1月1日起，我省契税纳税期限由纳税人完成纳税申报20日内缴纳税款调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。（2）本公告自2014年1月1日起施行。2013年12月31日前发生的契税纳税义务行为，仍按原规定执行。(五五)清算时应重点关注取得土地