2022年云南省房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库附精品答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、物业管理企业可以通过对（　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元 【答案】 D 2、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。 A.零售商的财务能力 B.零售商的声誉 C.零售商的组合与位置分配 D.零售商的经营内容 【答案】 B 3、关于资金时间价值的说法，错误的是（　　）。 A.现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同 B.现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同 C.现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同 D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 【答案】 A 4、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　　）。 A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量 【答案】 B 5、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（　）划分。 A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场 【答案】 C 6、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 【答案】 C 7、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（　　）。 A.销售收入 B.开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 【答案】 D 8、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　　）。 A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 【答案】 C 9、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（　　）。 A.资本金现金流量表 B.财务计划现金流量表 C.利润表 D.借款还本付息表 【答案】 D 10、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（　　）。 A.P＝0 B.E＞P C.E＝P D.E＜P 【答案】 D 11、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。 A.50% B.60% C.80% D.90% 【答案】 B 12、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 【答案】 C 13、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（　）左右。 A.1% B.2% C.2.5% D.3% 【答案】 D 14、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（　）。 A.投资计划与资金筹措表 B.项目投资现金流量表 C.财务计划现金流量表 D.投资者各方现金流量表 【答案】 C 15、房地产开发项目用于（　）时，不计算借款偿还期。 A.出租 B.自营 C.经营 D.销售 【答案】 D 16、酸枣仁的药物组成不包括 A.酸枣仁 B.贝母 C.茯苓 D.川芎 【答案】 B 17、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（ ）。 A.SP＜TP B.TP＞BP C.BP＜NP D.TP＞NP 【答案】 D 18、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（　　）万元。 A.1482.75 B.1755.00 C.1932.75 D.2205.00 【答案】 A 19、下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。 A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入 B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录 C.空置虽然减少收入，但不是损失 D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等 【答案】 D 20、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。 A.物业的交通通达程度 B.停车的便利程度 C.物业的周围环境 D.物业所处区域的繁华程度 【答案】 A 21、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　　）。 A.集体土地中的宅基地 B.依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 【答案】 A 22、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。 A.需求分析 B.供给分析 C.竞争分析 D.建造商分析 【答案】 D 23、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　　）。 A.担保能确保贷款得以足额偿还 B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D.贷款质押不转移财产的占有权 【答案】 B 24、下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。 A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证 B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式 【答案】 B 25、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（　　）。 A.购买-更新改造-出售 B.购买-持有出租-出售 C.开发-持有出租-出售 D.购买-更新改造-出租-出售 【答案】 A 26、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（　　）。 A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持 C.具有保值增值性 D.可提高投资者的资信等级 【答案】 C 27、关于年度运营预算，下列说法错误的是（　　）。 A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间 D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会 【答案】 C 28、房地产投资之弊不包括( ) A.流动性差 B.投资数额巨大 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较长 【答案】 C 29、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（ ）。 A.特等 B.甲等 C.乙等 D.丙等 【答案】 D 30、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（　　）契约。 A.权利 B.义务 C.信用 D.债务 【答案】 A 31、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（　　）。 A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标 【答案】 D 32、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（　　）。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润 【答案】 A 33、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（　　）阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 【答案】 B 34、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。 A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀 【答案】 A 35、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。 A.20% B.30% C.40% D.50% 【答案】 D 36、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（　）。 A.空置率＞合理空置率 B.空置率＜合理空置率 C.空置率＝合理空置率 D.不能判断 【答案】 A 37、（　　）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。 A.资产负债率 B.流动比率 C.偿债备付率 D.利息备付率 【答案】 A 38、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。 A.16 B.18 C.20 D.22 【答案】 B 39、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　　）。 A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表 【答案】 D 40、直接投资的特点是（　　）。 A.资金所有者和资金使用者不能分离 B.资金所有者和资金使用者分离 C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况 D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志 【答案】 A 41、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。 A.12.45% B.10.26% C.11.98% D.9.68% 【答案】 B 42、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。 A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本 【答案】 A 43、国家提高贷款利率，会( )。 A.抑制房地产需求 B.增加房地产供给 C.增加银行风险 D.导致房地产实际价值折减 【答案】 A 44、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。 A.会计主体 B.持续经营 C.会计分期 D.货币计量 【答案】 B 45、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是 A.清热润燥 B.清热散结 C.清热排脓 D.消瘀散结 【答案】 A 46、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（　　）。 A.销售收入 B.开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 【答案】 D 47、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。 A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.资本价值风险