2022年江苏省房地产估价师之估价原理与方法高分预测模拟题库含精品答案

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价 【答案】 A 2、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。 A.1000 B.3000 C.3800 D.4400 【答案】 D 3、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低 【答案】 A 4、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。 A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率 【答案】 A 5、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。 A.5570 B.5976 C.6053 D.6135 【答案】 C 6、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。 A.75.56% B.81.67% C.85.00% D.86.67% 【答案】 B 7、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。 A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件 【答案】 D 8、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。 A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区 B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外 C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区 D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区 【答案】 D 9、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。 A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人 【答案】 D 10、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 【答案】 C 11、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。 A.0～50 B.50～75 C.50～100 D.100～150 【答案】 C 12、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。 A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率 【答案】 A 13、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。 A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费 【答案】 C 14、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。 A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身 B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 C.房地产量大面广，其他资产相对较少 D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等 【答案】 D 15、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。 A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成 【答案】 C 16、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。 A.估价师 B.委托人 C.地方性审查机构 D.地方级政府 【答案】 B 17、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。 A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费 【答案】 C 18、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【答案】 D 19、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（　）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】 D 20、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克 【答案】 B 21、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 【答案】 C 22、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。 A.1051 B.1096 C.1100 D.1147 【答案】 D 23、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于 A.味过于酸 B.味过于苦 C.味过于咸 D.味过于辛 【答案】 C 24、采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（ ）。 A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减 【答案】 A 25、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。 A.8485 B.8536 C.10038 D.10098 【答案】 D 26、“气之根”是 A.心 B.肝 C.肺 D.肾 【答案】 D 27、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾 【答案】 B 28、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日 【答案】 C 29、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】 D 30、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产 【答案】 C 31、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（ ）个农民。 A.30 B.60 C.100 D.180 【答案】 C 32、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）＝正常价格。 A.1/（1－S%） B.S% C.1/（1＋S%） D.1－S% 【答案】 C 33、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。 A.3000 B.2895.73 C.2985.71 D.2960.80 【答案】 B 34、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。 A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日 【答案】 A 35、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一 【答案】 B 36、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 【答案】 C 37、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。 A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型 【答案】 C 38、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（ ）的。 A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观 【答案】 B 39、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。 A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法 【答案】 B 40、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】 D 41、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构 【答案】 D 42、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估 【答案】 C 43、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率______，会导致房地产价格______。（ ） A.下降；上涨 B.下降；不变 C.上升；下降 D.上升；上涨 【答案】 D 44、下列（ ）不是估价假设的作用。 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者 【答案】