2022年山西省房地产估价师之估价原理与方法自测考试题库(含有答案)

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。 A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 【答案】 D 2、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。 A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 【答案】 B 3、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 【答案】 A 4、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。 A.政府协议出让土地 B.购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产 【答案】 B 5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 【答案】 C 6、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】 D 7、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。 A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数 【答案】 B 8、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税 【答案】 B 9、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离 【答案】 D 10、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。 A.销售费用 B.销售税费 C.开发利润和销售税费 D.销售费用和销售税费 【答案】 C 11、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。 A.76% B.80% C.81% D.84% 【答案】 C 12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。 A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 【答案】 C 13、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。 A.完成估价项目 B.评定估价机构 C.评定估价师水平 D.确定估价结果 【答案】 A 14、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素 【答案】 C 15、 具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃 【答案】 D 16、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八 【答案】 D 17、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。 A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常 【答案】 B 18、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七 【答案】 B 19、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。 A.朝向 B.楼层 C.交通条件 D.楼前绿化 【答案】 B 20、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。 A.房地产抵押估价 B.房地产征收补偿估价 C.房地产转让估价 D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价 【答案】 D 21、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离 【答案】 D 22、塞因塞用针对的病机是 A.真寒假热 B.真热假寒 C.真虚假实 D.真实假虚 【答案】 C 23、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（　）。 A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋 【答案】 B 24、马克思的地租理论不包括（　）。 A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租 【答案】 B 25、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 【答案】 B 26、马克思的地租理论不包括（　）。 A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租 【答案】 B 27、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。 A.现实性原则 B.适宜性原则 C.技术性原则 D.客观原则 【答案】 C 28、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。 A.1945 B.2000 C.2695 D.2750 【答案】 C 29、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。 A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品 【答案】 B 30、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。 A.78.40% B.82.00% C.82.70% D.85.60% 【答案】 B 31、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（ ）。 A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额 【答案】 B 32、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。 A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法 【答案】 C 33、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】 D 34、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（ ）。 A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格 C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格 【答案】 B 35、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 【答案】 B 36、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【答案】 C 37、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调 【答案】 D 38、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。 A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法 B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法 C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法 D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法 【答案】 A 39、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（　）。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 【答案】 C 40、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。 A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法 【答案】 D 41、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。 A.③②④⑤⑥⑦① B.②③④⑤⑥⑦① C.①②③④⑤⑥⑦ D.①③②④⑤⑥⑦ 【答案】 C 42、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价 【答案】 C 43、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。 A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序 【答案】 D 44、常兼他邪合而伤人的是邪 A.热 B.寒 C.风 D.火 【答案】 C 45、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。 A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明 【答案】 D 46、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。 A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零 【答案】 C 47、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。 A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明 【答案】 D 48、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统