2022年湖南省房地产估价师之估价原理与方法评估测试题库及答案下载

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500 【答案】 A 2、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。 A.促进该地区的房地产价格上涨 B.使该地区的房地产价格下降 C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降 D.对该地区的房地产价格不会产生影响 【答案】 A 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。 A.100 B.300 C.600 D.900 【答案】 D 4、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。 A.影响房地产价格的因素是不断变化的 B.房地产自身状况会发生变化 C.必须确定一个价值所对应的时间 D.房地产经济活动通常有确定的发生时间 【答案】 A 5、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。 A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法 【答案】 B 6、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】 B 7、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。 A.1～2倍 B.2～4倍 C.4～6倍 D.6～8倍 【答案】 C 8、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。 A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人 【答案】 D 9、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸 【答案】 A 10、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。 A.13.84% B.13.34% C.7.41% D.9.77% 【答案】 C 11、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。 A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面 【答案】 B 12、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。 A.供求 B.价格 C.供给 D.市场 【答案】 C 13、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（ ） A.下降；下降 B.下降；上升 C.上升；下降 D.上升；上升 【答案】 C 14、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 【答案】 A 15、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样 【答案】 A 16、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【答案】 B 17、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。 A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型 【答案】 C 18、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（　）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。 A.6376 B.6408 C.6519 D.6552 【答案】 B 19、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 【答案】 B 20、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）＝可比实例在估价对象状况下的价格。 A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分 【答案】 A 21、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离 【答案】 D 22、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（ ）。 A.往往偏高 B.与市场行情大致是相符合的 C.随情况不同而高低不同 D.往往偏低 【答案】 D 23、土地价值不包含地上( )的价值。 A.装修工程 B.物业 C.建筑物 D.物产 【答案】 C 24、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。 A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75 【答案】 D 25、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。 A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 【答案】 D 26、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【答案】 A 27、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】 C 28、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（ ）。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 【答案】 A 29、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。 A.30 B.29 C.29.28 D.28.29 【答案】 C 30、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 【答案】 C 31、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500 【答案】 A 32、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定 【答案】 C 33、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。 A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】 D 34、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。 A.600 B.900 C.1500 D.1800 【答案】 C 35、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境 【答案】 D 36、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。 A.3790 B.4238 C.4658 D.4663 【答案】 D 37、房地产权益以（ ）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利 【答案】 D 38、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。 A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格 【答案】 B 39、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。 A.同处于一个行政规划区 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 【答案】 B 40、在评估投资价值时，折现率是（ ）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 【答案】 D 41、房地产作价入股估价应当采用（ ）标准。 A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值 【答案】 C 42、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。 A.③②④⑤⑥⑦① B.②③④⑤⑥⑦① C.①②③④⑤⑥⑦ D.①③②④⑤⑥⑦ 【答案】 C 43、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯 【答案】 B 44、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。 A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值 【答案】 B 45、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。 A.实用价值