2022年山西省房地产估价师之估价原理与方法高分题库带答案下载

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。 A.估价服务费 B.估价目的 C.估价委托书 D.委托人的协助义务 【答案】 C 2、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。 A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 【答案】 D 3、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。 A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日 【答案】 A 4、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。 A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处 【答案】 D 5、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33 【答案】 A 6、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。 A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减 【答案】 B 7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 【答案】 C 8、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。 A.自然环境 B.人文环境 C.景观 D.施工环境 【答案】 D 9、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】 D 10、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】 C 11、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】 B 12、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2 【答案】 D 13、 足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街 【答案】 D 14、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。 A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品 【答案】 B 15、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。 A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800 【答案】 A 16、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。 A.2121 B.2200 C.1819 D.2242 【答案】 B 17、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。 A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法 【答案】 A 18、 下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑 【答案】 D 19、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（　）。 A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值 【答案】 C 20、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（　）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 【答案】 C 21、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。 A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14 【答案】 C 22、（ ）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。 A.2001 B.2002 C.2003 D.2005 【答案】 B 23、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。 A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值 【答案】 A 24、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜” A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温 【答案】 D 25、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉 【答案】 A 26、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】 C 27、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。 A.5680 B.5830 C.5850 D.7574 【答案】 A 28、路线价法特别适用于对( )进行估价。 A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地 【答案】 B 29、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A.40 B.42 C.48 D.50 【答案】 C 30、( )是随着时间的推移而减少的； A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】 B 31、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。 A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日 【答案】 A 32、“入上齿中”的经络是 A.手阳明大肠经 B.足阳明胃经 C.手太阳小肠经 D.足太阳膀胱经 【答案】 B 33、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【答案】 B 34、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 【答案】 A 35、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。 A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料 【答案】 B 36、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（ ）。 A.往往偏高 B.与市场行情大致是相符合的 C.随情况不同而高低不同 D.往往偏低 【答案】 D 37、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。 A.37.91 B.38.25 C.38.42 D.50.00 【答案】 C 38、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低 【答案】 A 39、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　）万元。 A.1838.00 B.1843.55 C.1845.87 D.1850.00 【答案】 B 40、 创“戾气”说的温病学家是 A.吴鞠通 B.叶香岩 C.薛雪 D.吴有性 【答案】 D 41、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。 A.105 B.97 C.98 D.103 【答案】 B 42、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，