2022年福建省房地产估价师之估价原理与方法自测模拟提分题库a版可打印

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法 【答案】 C 2、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【答案】 B 3、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。 A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法 【答案】 B 4、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。 A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响 【答案】 B 5、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】 C 6、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。 A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 【答案】 B 7、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。 A.他项权利设立情况 B.房屋所有权状况 C.出租或占用情况 D.土地利用现状 【答案】 B 8、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 【答案】 D 9、心开窍于舌的主要机理是 A.手少阴之别系连于舌本 B.心血荣于舌 C.心气通于舌 D.舌为心之外候 【答案】 A 10、“治痰先治气”是的( )具体应用。 A.气能行津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津 【答案】 A 11、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地 【答案】 D 12、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。 A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的 【答案】 A 13、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是 A.孙络 B.别络 C.经别 D.经筋 【答案】 D 14、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密 【答案】 C 15、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。 A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88 【答案】 D 16、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】 D 17、路线价法特别适用于对( )进行估价。 A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地 【答案】 B 18、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。 A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 【答案】 B 19、 气能摄血主要与哪个脏腑有关 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝 【答案】 A 20、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。 A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提 【答案】 D 21、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能 【答案】 B 22、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。 A.4870 B.5020 C.5340 D.5520 【答案】 B 23、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m2。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 【答案】 A 24、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。 A.13.84% B.13.34% C.7.41% D.9.77% 【答案】 C 25、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾 【答案】 B 26、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。 A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响 【答案】 B 27、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（ ）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】 A 28、( )是随着时间的推移而减少的； A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】 B 29、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（ ）元/m2。 A.2427 B.2500 C.2575 D.2632 【答案】 D 30、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。 A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势 【答案】 B 31、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。 A.2020.80 B.2214.28 C.2336.45 D.2447.37 【答案】 B 32、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%） A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07 【答案】 D 33、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构 【答案】 D 34、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】 C 35、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。 A.9175 B.9400 C.9450 D.9775 【答案】 B 36、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。 A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常 【答案】 C 37、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经 【答案】 A 38、肝“五声”归属于 A.呼 B.笑 C.歌 D.哭 【答案】 A 39、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。 A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 【答案】 D 40、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。 A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00 【答案】 B 41、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】 B 42、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（ ）。 A.估价