工程建设项目合同审计1

建设项目合同审计l一、建设项目合同审计的基本知识l二、建设项目合同审计的重点l三、施工合同的审计l四、总包合同审计重点分析l五、建设项目合同审计问题分析l六、合同审计案例分析1一、建设项目合同审计的基本知识l合同管理审计：指对项目建设过程中各专项合同内容及各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价。l法律依据：l合同法l招投标法l建筑法 2l建设项目主要合同种类：建筑安装合同、设备材料采购合同、设计和监理等服务合同三类。l建筑总承包施工合同管理：属加工承揽合同性质；通常通过招标要约，投标承诺过程签订；采用书面合同格式，国际采用菲迪克合同条款、我国一般采用工商管理部门推荐标准合同样本；合同价格通常有总价、单价、成本加酬金形式。l建筑分包施工合同管理：合同承包范围约定方面要明确；注意总包管理费、配合费和交叉施工索赔费用。3二、建设项目合同审计的重点l1、合同签订程序的审计：合同主体的选择和签批流程l2、合同内容的审计：时间、地点、标的内容、质量标准、工期、合同价款、支付条件、违约责任约定、争议解决方式、奖罚、保修及时效等等要素条件内容的有效性、真实性、完整性、合规性；审核合同中主要条款是否与招标文件、中标条件相符；l3、合同履行情况的审计：合同执行符合情况及变更情况l4、合同管理情况的审计:合同管理台帐、管理制度、管理机构等。4三、施工合同的审计(1)检查合同是否明确规定工程范围，工程范围是否包括工程地址、建筑物数量、结构、建筑面积、工程批准文号等；(2)检查合同是否明确规定工期，以及总工期及各单项工程的工期能否保证项目工期目标的实现；(3)检查合同的工程质量标准是否符合有关规定；(4)检查合同工程造价计算原则、计费标准及其确定办法是否合理；(5)检查合同是否明确规定设备和材料供应的责任及其质量标准、检验方法；(6)检查所规定的付款和结算方式是否合适；(7)检查隐蔽工程的工程量的确认程序及有关内部控制是否健全，有无防范价格风险的措施；(8)检查中间验收的内部控制是否健全，交工验收是否以有关规定、施工图纸、施工说明和施工技术文件为依据；(9)检查质量保证期是否符合有关建设工程质量管理的规定，是否有履约保函；(10)检查合同所规定的双方权力和义务是否对等，有无明确的协作条款和违约责任；(11)检查采用工程量清单计价的合同，是否符合建设工程工程量清单计价规范的有关规定。5四、总包合同审计重点分析 主要注重以下方面：l（1）对合同中关于工程价款结算调整条件、工程款支付条件、设计变更和索赔支付条件等方面应要在合同专用条款部分针对招标文件作详细约定，避免合同在执行过程中在施工、竣工结算阶段产生争议。l(2)对于总包合同承包范围约定方面要明确，对分包项目总包职责及费用约定要清楚，防止施工过程中发生总、分包和各分包单位之间的争议，产生总包管理费、配合费和交叉施工索赔费用增加；对总包工期和质量奖惩方面约定要明确，提高合同条款对施工单位工作的激励作用，避免出现因最后工期紧张，施工单位以赶工措施为原因提出索赔，并可以通过合同条款对总包单位行使有效的监控管理，使工程在确保工程质量的前提下，实现业主对工程的工期目标。l(3)对合同中关于施工进场准备条件以及不可抗力、工程保险、竣工验收等条款，结合工程特点予以明确。l(4)合同中约定了各种索赔、变更洽商的实效性。过程审计将此作为一个工作重点，在工程造价管理中有效实施。6五、建设项目合同审计问题分析建设项目招标情况审计中发现的问题主要有建设项目招标情况审计中发现的问题主要有：l无设计、总承包合同、承包合同；l未经招标签订应招标的项目合同；l签订经济合同的履行者不具备法人资格；l签订合同的手续不全，如企业指定的委托人没有正式法人授权委托书或盖章不是企业的章，签字人不是企业法人；l未经审核、验资或设计任务书未经计委批准就签订了合同；l合同签字内容不严密、不完整或合同签订后不按合同条款办理，引发合同争议；l验工计价或投资拨款超过了合同价款；l黑白合同；l合同条件与招、投标书不一致；l工程结算不遵守合同约定；l未按规定预留质保金或签订保修书；l无合同管理台帐、管理制度；l虚假合同。7六、合同审计案例分析 建设项目管理是以合同造价为轴心的系统工程，以下案例充分说明合同居法律地位：l某合同总额为981万美元，工期为24个月，合同保函利息、停工损失、窝工费等索赔429万美元，占合同额的44%，索赔工期29个月。8建设工程不同阶段的风险与案例9建设工程造价风险的主要阶段l设计阶段l招投标阶段l施工阶段l结算阶段10一、设计阶段11l设计阶段控制造价为事前控制，由于建筑方案不同、设计标准不同，所选用的材料设备不同，所采用的结构形式不同（当然施工地点、方法、管理的不同也是造成造价不一样的重要原因），致使它们的造价是千差万别的，因此，虽然建筑类别相同，但很难有相同的工程造价。设计阶段对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。12以价值工程理论控制造价l价值功能费用l责任人：1.建设单位2.设计单位l专业人员：1.设计师2.造价师l业主、设计师、造价师三方密切配合才有可能在设计阶段控制造价，而缺一方都是不可能的。13影响工程造价的主要风险l设计人员思想保守或超前，致使设计产品性能虽好，但造价惊人。l技术设计和施工图设计中缺少竞争机制，设计单位没有压力，控制造价的积极性不高。l设计工序繁琐复杂且周期长成本高。设计人员疲于应付重复性的设计工作，而用于创新设计、经济设计和合理设计的时间不多。l设计深度不够，设计部门没有相应的设计资质或能力，注重建筑、结构设计，忽视装修设计；较少考虑方案的经济指标工程的造价。l现行设计费计取方式不甚合理，这是因为目前设计费的多少取决于工程总造价的高低或建筑面积的大小，费用本身只反映了设计的程度，而没有考虑造价的合理性和经济效益的因素。14l设计粗糙（错、漏、碰）l例：某工程平面图为塑钢门窗，立面图为幕墙；建施图第层层高为.米，结施图第层层高为.3米；室外楼梯为观光梯，漏画维护结构。15问题解决措施 l建设单位加强设计依据的审查，建立相应的“项目造价审查小组”。l引入竞争机制，开展方案竞赛，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。l改正设计费计取方法：设计费额概算数额基本费率（概算数额预算数额）奖励费率。l对装饰要求较高的工程实行二次深化设计，可采用招标形式进行设计分包。16二、招、投标阶段17l招、投标阶段的造价控制也为事前控制，根据设计的深度和招标的范围，确定的工程造价约为60%90%之间，为工程造价控制的重要阶段。l招、投标阶段的造价控制的主要内容：1.招标文件2.工程量清单3.最高上限值（标底、拦标价）4.投标文件18招标文件l招标范围 设计院 号设计图建筑、装饰、安装对需有独立专业资质项目一般不纳入招标范围或列入暂定金额，例：网架、幕墙、精装修、消防等l承包方式 按工程承包范围即承包内容划分的承包方式，有建设全过程承包、阶段承包、专项承包和“建造经营转让”承包4种。按承包者所处地位划分承包方式 有总承包、独立承包、分承包、联合承包、直接承包5种19l按合同类型和计价方法划分承包方式 有固定总价合同、固定单价合同、可调总价合同、可调单价合同、成本加酬金合同 一般按承包者所处地位划分承包方式 20 1总承包 一个建设项目建设全过程或其中某个阶段（例如施工阶段）的全部工作，由一个承包单位负责组织实施。这个承包单位可以将若干专业性工作交给不同的专业承包单位去完成，并统一协调和监督它们的工作。在一般情况下，建设单位仅同这个承包单位发生直接关系，而不同各专业承包单位发生直接关系。这样的承包方式叫做总承包。承担这种任务的单位叫做总承包单位，或简称总包，通常有咨询设计机构，一般土建公司以及设计施工一体化的大建筑公司等。我国的工程总承包公司就是总包单位的一种组织形式。2分承包 分承包简称分包，是相对总承包而言的，即承包者不与建设单位发生直接关系，而是从总承包单位分包某一分项工程（例如土方、模板、钢筋等）或某种专业工程（例如钢结构制作和安装、卫生设备安装、电梯安装等），在现场上由总包统筹安排其活动，并对总包负责。分包单位通常为专业工程公司，例如工业炉窑公司、设备安装公司、装饰工程公司等。国际上通行的分包方式主要有两种：一种是由建设单位指定分包单位，与总包单位签订分包合同；一种是由总包单位自行选择分包单位签订分包合同。3独立承包 独立承包是指承包单位依靠自身的力量完成承包任务，而不实行分包的承包方式。通常仅适用于规模较小、技术要求比较简单的工程以及修缮工程。21 4联合承包 联合承包是相对于独立承包而言的承包方式，即由两个以上承包单位组成联合体承包一项工程任务，由参加联合的各单位推定代表统一与建设单位签订合同，共同对建设单位负责，并协调它们之间的关系。但参加联合的各单位仍是各自独立经营的企业，只是在共同承包的工程项目上，根据预先达成的协议，承担各自的义务和分享共同的收益，包括投入资金数额、工人和管理人员的派遣、机械设备和临时设施的费用分摊、利润的分享以及风险的分担等。这种承包方式由于多家联合，资金雄厚，技术和管理上可以取长补短，发挥各自的优势，有能力承包大规模的工程任务。同时由于多家共同协作，在报价及投标策略上互相交流经验，也有助于提高竞争力，较易得标。在国际工程承包中，外国承包企业与工程所在国承包企业联合经营，也有利于对当地国情民俗、法规条例的了解和适应，便于工作的开展。5直接承包 直接承包就是在同一工程项目上，不同的承包单位分别与建设单位签订承包合同，各自直接对建设单位负责。各承包商之间不存在总分包关系，现场上的协调工作可由建设单位自己去做，或委托一个承包商牵头去做，也可聘请专门的项目经理来管理。22l报价以及单价和总价计算方式l报价 固定总价、固定单价、可调总价、可调单价、成本加酬金l单价和总价计算方式1.综合单价法2.工料单价法23情况分析情况分析:l实际施工中发生工程量变更实际施工中发生工程量变更(承包人要求按投标工程量调承包人要求按投标工程量调整整)l实际施工中发生做法和材料变更实际施工中发生做法和材料变更,需重新确实综合单价需重新确实综合单价(合合同要求由承包人报综合单价同要求由承包人报综合单价,发包人审核。承包人提高费发包人审核。承包人提高费率率?要求按投标书调整要求按投标书调整?)南区道路工程中南区道路工程中(中标单位是沈阳市市政建设工程公司中标单位是沈阳市市政建设工程公司)，投标报价中的工程数量与招标文件中提供的工程量清单投标报价中的工程数量与招标文件中提供的工程量清单数量不一致。工程量清单分部分项工程表中的数量不一致。工程量清单分部分项工程表中的6cm条形条形混凝土彩砖和混凝土彩砖和20cm水泥稳定砂石，招标清单数量分别为水泥稳定砂石，招标清单数量分别为11466平方米，但施工单位在投标时仅为平方米，但施工单位在投标时仅为10392平方米，平方米，该分部分项工程数量差为该分部分项工程数量差为1074平方米平方米,按其投标报价计算按其投标报价计算施工单位少计取施工单位少计取49700元元.24情况分析情况分析:l道路施工容易发生变更道路施工容易发生变更:1.施工做法变更施工做法变更;2.施工深度变施工深度变更。更。(原综合单价包括面层、基层、土方等原综合单价包括面层、基层、土方等,发生以上變发生以上變化承包人重新申报单价化承包人重新申报单价,会计算管理费用和利润？会计算管理费用和利润？)l建议不变更原综合单价建议不变更原综合单价,只计算调整部分只计算调整部分,协商变更增加协商变更增加部分适当计算管理费用和利润部分适当计算管理费用和利润,但不得高于定额水平但不得高于定额水平(市市场平均价场平均价)南区道路工程中南区道路工程中(中标单位是沈阳市市政建设工程公司中标单位是沈阳市市政建设工程公司)，综合单价中没有管理费用和利润。该合同价为，综合单价中没有管理费用和利润。该合同价为665.77万元万元,如按正常取费如按