某五星级酒店写字楼项目可行性申请报告

某五星级酒店写字楼工程可行性申请报告 目 录 前 言 4 1工程简介 4 11建设地点 4 12工程现状 4 13工程总体规划要求 4 14工程建筑面积指标 5 2工程法人概况 5 3编制依据 5 4工程建设的必要性 6 4工程建设有利于较好地发挥土地效益 6 5主要经济技术指标 6 第一局部 鹊桥五星级酒店 8 1目前广州五星级酒店的运作情况 8 2行业人士对广州高级酒店业的开展看法 12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 14 31定位五星级酒店的标准要求 14 com体根本要求 14 com待大厅根本要求 14 com本要求 15 com本要求 16 com域根本要求 16 com目共 78 项至少具备 35 项具备工程越多酒店越高档 17 32定位五星级酒店的规划 20 4本工程定位五星级酒店的本钱运营测算 22 41测算根底 22 com级酒店物业面积构成 22 com本以下投资本钱未计算财务本钱 22 com营本钱 25 com定位五星级酒店的运营收入测算 25 42计算结果 26 com收入约 26 com 餐饮会务商场收入 26 com 娱乐休闲收入 27 5 本工程定位五星级酒店收益测算 29 51本钱合计 29 52年收益额税后 29 53总本钱回收共需年数 29 第二局部 5A甲级写字楼 30 1 广州写字楼开展历程 30 11写字楼紧缺期1993-1997年 30 12写字楼消化期1997-2000年 30 13 写字楼调整期2001-2004年 31 14写字楼快速增长期2005年至今 31 2广州市区写字楼市场分析 32 21广州四大写字楼区域介绍 32 com东商务区 32 com商务区 32 com城商务区CBD 32 com务区 33 22广州市写字楼市场开展分析 33 3 天河区写字楼市场分析 35 31分布特征 36 32价格特征 36 33成交特征 37 4东莞庄工程周边写字楼市场分析 41 41 2007年天河区写字楼一览表 41 42东莞庄工程周边写字楼一览表 46 5东莞庄写字楼规划 48 第三局部 商业 50 1广州宏观经济环境分析 50 2天河区商铺市场分析 52 21分布特征 52 22价格特征 52 23供求特征 53 24经营特色 54 3工程商圈分析 55 31从交通情况看 55 32从消费群体看 55 33从竞争环境看 55 5工程SWOT分析 57 51工程优势分析 57 com平和开发意识不断提高 57 com边的空地多规划为住宅用地 57 com势 57 com势 58 52 工程劣势分析 58 com系复杂 58 com境 58 53威胁分析 59 54时机分析 59 6商场规划 60 61工程适合开发物业类型评估 60 62工程初步定位 62 5车位规划 63 1投资估算说明 64 2写字楼商场工程投资估算表 64 3资金筹措 65 4资金平衡方案 65 第五局部 写字楼商场效益分析 67 1销售收入销售税金及附加估算 67 11销售收入 67 12销售税金及附加 67 13经营本钱及费用估算 67 com设本钱 68 com告费 68 com地本钱 68 14工程总本钱费用 68 15工程损益 68 第六局部 东莞庄工程结论与建议 69 11结论 69 12建议 69 前 言 1工程简介 11建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼工程位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处东连南航大厦南接广园东快速路西接东莞庄路北临珠江投资工程 交通便利有着天河最繁华的天河北后花园之称闹中有静邻近天河体育中心天河火车东站及全市最高的建筑中信广场 洒店用地地块共占地3697平方米写字楼地块为4272平方米被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二 12工程现状 动拆迁工作尚未完成目前正在进行规划方案的设计报批工作 13工程总体规划要求 工程总占地面积369726791593 7969平方米规划建设一个集五星级酒店5A甲级写字楼综合商场于一体的城市综合体土地使用年限为40年建筑密度为07规划容积率为7绿化率30 14工程建筑面积指标 整个工程总建筑面积为58000平方米由两栋塔楼组成分别为6层写字楼和6层酒店其中裙楼的1-4层为商业用房在第三层用连廊联为一体按使用功能分酒店建筑面积为23983平方米商业建筑面积为16800平方米写字楼建筑面积为15000平方米地下停车设备用房面积为15938平方米容积率7绿化率30％建筑密度为07机动车停车泊位400辆 2工程法人概况 企业名称 广东财润投资 住 所 天河区天河北路233号中信广场3201室 法定代表人 注册资本 企业类型 有限责任公司国内合资 经营范围 房地产开发经营物业管理凡涉及许可经营的工程凭许可证经营 3编制依据 本工程可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料结合有关的政策法规和天河区规划在实地考察与市场研究的根底上通过客观分析和经济评估为工程的开发贷款提供科学的决策依据 4工程建设的必要性 根据天河区商贸业开展规划天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈共由四个不同功能的片区组成包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区珠江新城中央商务区天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区广州市的核心商圈华南第一商圈这一区域包括广州大道以东广深线以南华南快速干线以西珠江以北的地区包括天河南林和路石牌冼村猎德路五条街的行政区范围面积约18平方公里目前该商圈有天河城正佳广场维多利广场等大型百货商场由于该板块休闲娱乐设施缺乏一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到开展 本工程拟建的五星级酒店写字楼充分表达了天河区的整体开展战略积极打造一个全新的集多种效劳功能为一体的现代化商贸中心包含有酒店办公商业餐饮娱乐等多种经营内容工程规模较大运营思想先进本工程的建设将推动天河区新一轮开展规划的实施 4工程建设有利于较好地发挥土地效益 根据天河北路地区的开展规划该地区重点开展CBD即将进行建设的工程总商业面积超过16800平方米本工程将建设一个可以辐射周边地区的全新多效劳功能的现代化都市商业中心这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模丰富了天河北商圈商业中心的商业业态对提升该区域的商业价值促进地区经济开展有明显作用 5主要经济技术指标 主要技术经济指标如下 占地面积 369726791593 7969 平方米 其中 地上建筑面积 7969＊7 55783 平方米 商业局部 16800 平方米 写字楼局部 15000 平方米 酒店局部 23983 平方米 容积率 7 建筑密度 07 绿化率 30 停车位 400辆 第一局部 鹊桥五星级酒店 1目前广州五星级酒店的运作情况 广州目前已开业有7家五星级酒店已正式挂牌未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店它们的开业时间和简要情况如下 挂牌五星级酒店 序号 酒店名称 地理位置 开业时间 客房数量 01 中国大酒店 广州流花路100号 越秀区 开业时间1984年1998年新装修 楼高18层1013间客房及套房 02 广东国际大酒店 广州市广州市环市东路339号 越秀区 1992年7月8日开业2004年局部装修 楼高63层共有客房总数200余间套 03 广州东方宾馆 广州流花路120号 越秀区 1961年开业2004年重新装修 楼高11层共有客房800余间套 04 白天鹅宾馆 广州沙面南街1号 1983年开业2000年重新装修 楼高28层共有客房总数842间套 05 广东亚洲国际大酒店 广州市环市东路326号 2002年开业 客房数目422间位于25-38层 06 碧桂园凤凰城酒店 广州市广园东路新塘路段凤凰城 2003年11月开业 楼高6层共有客房总数621间套 07 广州香格里拉大酒店 广州市海珠区琶洲新区 2007年3月26日开业 楼高36层704间豪华客房及套房另设26间设计精巧的效劳式公寓面积均超过42平方米八间风格各异的餐厅及酒吧 两间宴会厅和八间多功能厅 08 广州天誉威斯汀酒店 广州市天河区林和中路6号中信广场后门 2007年5月开业 楼高40层共有客房总数448间 套 标间面积50平米 09 长隆酒店 广州市番禺区大石迎宾路长隆夜间动物世界旁 2001年开业 楼高6层共有客房总数333间套 10 鸣泉居度假村 广州市白云大道南1068号 1998年开业2005年重新装修 楼高5层共有客房总数200间套 正在申请中的五星级酒店 序号 酒店名称 地理位置 开业时间 客房数量 01 广州鼎龙国际大酒店 广州天河广州大道北63号 天河区 2005年5月开业 楼高20层客套房288间 02 广州嘉逸国际酒店 广州市天河北路468号 2004年7月 酒店楼高20层拥有251间不同类型的客房 03 广州天伦万怡大酒店 广州林和中路172号 2003年开业 395套装修豪华设计新颖设备完善的客房 04 广东南洋长胜酒店 广州市天河区广州大道北兴华路38号 开业时间2005年9月29日 主楼高25层副楼多栋高7层拥有各类豪华客房468间套标间面积38平米 05 南沙大酒店 广州市南沙海滨新城商贸大道南二路1号 2004 年9 月28 日 楼高 15层拥有314间精雕细琢的豪华客房标间面积 46平米 06 广州地中海国际酒店 广州市广州市天河路518号 2005年3月开业 楼高50层共有客房总数400间 套 标间面积33平米 07 颐和大酒店 广州白云区同泰路颐和山庄内 2003年 酒店由东西中座三局部组成拥有高档标准客房商务套房公寓别墅以及总统套房180余间 正在建设中的酒店 序号 酒店名称 地理位置 方案开业时间 客房数量 01 正佳万豪 天河正佳 2021年开业 正佳万豪国际大酒店正佳 正佳广场五星将拥有360间客房其中标准间不超过140间其余均为豪华商务套房总统套房副总统套房以及高级行政套房 02 富力丽思卡尔顿酒店 珠江新城 2021年开业 主体分为酒店客房和效劳式公寓两局部 160米高的塔楼其中包括了350套客房和120套高级效劳式公寓群楼局部为酒店餐饮娱乐空间 03 富力君悦大酒店 珠江新城 2021年开业 总建筑面积为77万多平方米楼高75米由君悦酒店管理 04 皇冠假日酒店海景集团 天河员村 2021年开业 五星高41层占地面积32万平方米总建筑面积14万预定2006年平方米客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间 05 太古汇香格里拉 天河路 2021年开业 六星级的豪华酒店酒店建筑面积约8万平方米拥有500到600个客房整个太古汇工程总投资约40亿元 2行业人士对广州高级酒店业的开展看法 五星级酒店被业内人士视为城市之巅可以引领一座城市的风气同时也是一座城市经济开展最敏感的风向标广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调在2021 年亚运会之前五星级酒店将在现有的7 家根底上新添10 到15家由此可见政府对五星酒店建设的重视程度 市旅游局认为随着广州城市国