项目市场调研及定位报告课件

目 录第一部分 市场调查研究第二部分 项目定位及规划设想PART 1 城市投资环境分析PART 2 城市房地产市场分析PART 3 区域房地产市场分析PART 1 地块分析及运营思路PART 2 项目定位PART 3 规划设想第三部分 项目开发模拟1第一部分 市场调查研究 城市投资环境分析PART 13淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地处江苏省北部中心地域，面积10072 平方公里，人口524万。市区建成区面积80平方公里，人口83万。一、城市解读4一、城市解读清浦新城淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心高档居住区高档居住区商务办公区商务办公区生活配套区生活配套区生态休闲区生态休闲区综合商贸区综合商贸区物流发展区物流发展区预留用地预留用地高教园区高教园区清浦新城总规图清浦新城总规图天士力淮安项目天士力淮安项目 清浦最大的优势在于区位，作为淮安的南大门，交通便利，并具备空间优势，将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。清浦新城将逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。清浦新城规划的实施将有力促进项目所在区域的发展，打造景观资源，逐渐完善生活配套设施；提高区域市场认知度，促进区域房地产市场发展。5二、城市经济淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段。1、淮安近年来、淮安近年来GDP及增长率及增长率近几年淮安GDP增速均超过10%，2009年达13.5%，为1030亿元。2 2、淮安近年来财政收支情况、淮安近年来财政收支情况2007年、2008年财政收入增速超过30%，2009年受金融危机影响增长率为25%。6二、城市经济淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段。3 3、淮安近年来城镇人均可支配收入、淮安近年来城镇人均可支配收入2009年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关，达到15646元。4 4、淮安近年来居民储蓄增长情况、淮安近年来居民储蓄增长情况2009年居民储蓄达到450亿元。7三、投资环境分析结论1、城市发展空间较大：2、宏观经济支持房地产发展：3、居民购房能力不断增强：淮安作为苏北交通枢纽城市，城市吸附能力不断增强，特别是对周边农村人口的吸引，城市规模具备可持续扩张能力。近年来淮安GDP年平均增幅超过15%，09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长，政府加大对城市建设和市政配套的持续投入，促进城市形象的提升，有利于房地差需求的引导。近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长，居民的消费能力、消费意识全面提升，促使更多市民加入到购房行列。8 城市房地产市场分析PART 29一、房地产政策在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4 4月月1717日国务院的新政，业内称日国务院的新政，业内称“国十条国十条”。影响深远的影响深远的“国十条国十条”：(一）统一思想，提高认识。（二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。政策分析：政策分析：新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转变，预计本轮调控影响将持续预计本轮调控影响将持续1 1年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并开始新一轮行情开始新一轮行情。10二、房地产市场表现一级市场，2009年土地市场“井喷”1 1、淮安近年来土地成交信息、淮安近年来土地成交信息从土地供应量来看，2009年成交量呈“井喷式”激增，并且单幅大面积土地有所增加，大盘趋势明显。11二级市场，2009年市场供销两旺2 2、淮安近年来新上市商品房供销情况、淮安近年来新上市商品房供销情况2007年淮安市商品房的供销比为1.26:1，2008年供销比为2.08:1，2009年供销比为0.89:1。2009年商品房供销两旺，成交量高于上市量，呈现供不应求的态势。二、房地产市场表现12商品房成交均价平稳上涨，市场理性、健康。从月销售均价表现来看，2009年全年价格平稳上涨。由于近郊房源大量上市，整体成交均价并未出现大幅飙升，价格理性、市场健康。3 3、2009.02-2010.022009.02-2010.02淮安城区商品房月成交均价淮安城区商品房月成交均价数据来源：淮安市房管局、淮安市房地产市场月度综述备注：中心城区范围为清河区、清浦区 二、房地产市场表现13市场潜在供应量较大二、房地产市场表现淮安整个市场可预见的潜在供应量近1500万平方米，按照5年开发完成，年供应量将在300万平方米左右。市场将呈现供需基本平衡、投资需求与刚性需求并重的态势。4、淮安市四区未来潜在供应量、淮安市四区未来潜在供应量备注：以上数据为清河区、清浦区、开发区和淮阴区4个区的数据14三、房地产开发企业多家一线地产商登陆淮安国内一线地产开发商陆续登陆淮安国内一线地产开发商陆续登陆淮安国内一线地产商陆续登陆淮安，一方面带来淮安房地产整体开发水平的快速提升，另一方面也将加剧市场的竞争，对中小开发商形成挤压。15四、市场分析结论淮安房地产市场总体描述1、房地产调控向政府预期的方向发展，新一轮行情将出现在1年后：2010年4月17日“国十条”出台，房贷收紧，购买资格限制，遏制了投资投机性购房，减少了改善型需求，短期内市场进入观望期，基本结束了非理性炒作状态，市场向政府预期的方向理性发展；预计将在1年后迎来新一轮上升行情。2、土地供应量较大，有效降低了开发成本：2009年土地交易量井喷式增长，多幅大面积地块上市，未来商品房供应量较大；由于近郊土地的大量供应，土地成交均价未现大幅上涨，土地成本相对不高，未来商品房的成本得以控制。3、商品房市场由供需两旺进入短期观望阶段：2009年商品房市场去化量大，去化速度块，市场供不应求，价格平稳上涨；目前市场受新政的影响，短期内进入观望。此阶段正是本项目做好产品的时机，项目上市时正是市场恢复正常状态时。4、一线地产商的加盟，将提升整体开发水平：国内一线地产开发商加速布局淮安，将直接提升淮安房地产开发水平，也将对中小开发商形成挤压，对开发商的专业水平提出了更高要求。16 区域房地产市场分析PART 317划分依据：划分依据：该区域内房地产项目在本案销售过程中会产生直接竞争，而其他区域对本案影响不明显。周边楼盘：周边楼盘：恒大名都、华德力运河城、金满华府、京河湾、中央美地、月季花园、学林雅苑、金榜花园、东方豪城。调研时间：调研时间：数据采集时间为2010年5月17日。备注：本报告将着重分析运河城、恒大备注：本报告将着重分析运河城、恒大名都、京河湾。名都、京河湾。运河城运河福邸金满华府本案恒大名都京河湾中央美地月季花园学林雅苑金榜花园东方豪城区域界定本项目竞争楼盘主要分布在清浦新城和高教园区18板块房地产项目潜在供应量研究板块房地产项目潜在供应量研究数据来源：淮安网上楼市一、板块概况板块内潜在供应量较大，存在一定的竞争。截止2010年5月上旬，板块内可以预见的潜在供应量289.76289.76万，除去少量商业面积外，住宅供应套数预计在23000套左右。19基本信息基本信息项目鸟瞰图项目实景图二、竞争个案1、华德力运河城20详细信息详细信息二、竞争个案1、华德力运河城21基本信息基本信息项目实景图项目示意图二、竞争个案2、恒大名都22基本信息基本信息项目鸟瞰图项目售楼处二、竞争个案3、京河湾23详细信息详细信息二、竞争个案3、京河湾24三、综合分析板块市场总述1、板块内集中了近十个楼盘，将成为淮安房地产热点板块：板块属于房地产新兴板块，随着清浦新城建设的推进，本区域将成为淮安房地产热点板块；板块内商品房供应主要从2009年底开始，且多个楼盘集中面市，形成了一定的板块联动；同时各楼盘之间存在一定竞争。2、板块内以刚性需求为主，市场健康，具备可持续发展动力：板块内的客户以刚性需求为主，投资比例较小，去化速度较快。3、板块内商品房定位以中档、低档为主，为本项目的定位提供了参考：以普通商品房为主，定位为中低档为主；户型设计以经济型、紧凑型为主，基本符合市场的需求。25第二部分 项目定位及规划设想 地块分析及运营思路PART 127大学城南南扩扩本案 项目位于淮安市清浦区柯山路，距离淮海路中心商圈约4公里，距楚秀园约2公里，北依京杭大运河，属于清浦新城中央居住区。淮海路商圈水渡口CBD钵池山公园楚秀园实小分校恒大商业汽车南站东进东进清浦新城一、地块分析城市东进南扩，项目处于城市南扩的主方向28运河城京河湾恒大名都金满华府运河福邸月季花园金榜花园柯柯山山路路淮淮海海路路路路明明远远清浦区政府学林雅苑中央美地南南大学城阳光湖生态公园区域楼盘：1、恒大名都2、运河城3、京河湾4、金满华府5、运河福邸6、中央美地7、月季花园8、学林雅苑9、金榜花园10、东方豪城东方豪城本案一、地块分析项目2公里范围内分布有10多个楼盘29东：运河城安置房南：柯山路、城南小学西：恒大名都北：运南路、大运河一、地块分析地块四至，四周为道路，有利于规划30一、地块分析地块现状，内部为绿地和厂房31地块周边生活配套尚不完善；有6路、13路公交经过地块南侧柯山路；周边有城南中心小学、城南中学，教育配套尚可；柯山路设有农业银行、江苏银行网点；淮海南路设有市第二医院分院；项目北侧为京杭大运河，大运河风光带已有规划。江苏银行农业银行启英外国语学校 本本 案案城南中心小学第二人民医院一、地块分析周边配套，生活配套尚不完善32一、地块分析SWOT分析33（1 1）速度与利润的平衡，速度优先。）速度与利润的平衡，速度优先。企业追求利润始终是在运营战略高度占据重要的位置，但是从企业长久发展的角度来看，较快的资金回笼、较少的资金占有、稳定的利润收入对企业的发展才是最重要的。一期84亩地块将以快速去化为目标，为企业的运营战略回笼资金。（2 2）集团地产开发模式创建）集团地产开发模式创建 从集团层面上来考虑，天士力在全国众多城市有着厂房，随着各个城市经济建设与城市开发的发展进程加快，各个厂址的地段开始逐步成熟，厂址开始进行逐步迁入新工业园区，那么原来的厂址土地可以通过操作转为商品住宅用地。本项目在住宅方面的开发有利于集团创建新的地产开发模式，成为集团新的利润增长点。项目的战略目标是什么？二、运营思路战略目标上，兼顾速度与利润34（1 1）一期）一期8484亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？一期84亩地块与大二期地块为一个项目的两个组团进行开发策略的思考。在项目开发运营中，针对性制定“以84亩地块打造项目品牌、树立高品质形象”的运营策略，以先期可以视84亩地块的成功运作带动后期地块的面市。首期的成功可以达到二个战略目标：为天士力新厂提供建设资金；为本项目在二期上进行转让、融资等资本运作提供品质支撑。（2 2）一期）一期8484亩地块的开发周期亩地块的开发周期 考虑到宏观环境及项目的前期运作，一期84亩地块建议在2011年年初面市，规划建设中适当牺牲容积率换取项目的品质感，开发体量建议在13万左右。共分3个批次推出，力争在15-18个月完成销售目标。一期84亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？84亩地块的开发周期？二、运营思路开发思路上，兼顾一期实际销售与二期资本运作35（1 1）健康概念：）健康概念：天士力作为一家