房土两税政策解析课件

房土两税政策解析202009房产产税什么是房产税?1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例(以下简称房产税暂行条例)，从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市政府根据条例规定制定了实施细则。至此，房产税在全国范围内全面征收。根据房产税暂行条例规定，房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。01房产产税新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了城市房地产税暂行条例，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制，把对企业征收的这个税种并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋，以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留征收房地产税。我国实行改革开发以后，为了发挥税收的作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收房产税。当时考虑土地归国家所有，不允许买卖，原房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。02房产产税03房产产税纳税义务人：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代理人或者使用人缴纳。11房产产税征征税范范围围：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。纳纳税地点：地点：房产税由纳税人向房产所在地税务机关缴纳。12房产产税征征税对对象：象：（1）房产税以房屋为征税对象。（2）“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（3）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。（4）地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。（5）免税单位房产中的营业用房应征收房产税，如影剧院、饮食部、照相馆、招待所、商店等。（6）已免税的房产，如用于生产、经营和对外出租的，应缴房产税。（7）个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。13房产产税不征房产税的对象：（1）开征区以外的房产（2）加油站罩棚（3）农民居住房屋14房产产税减除幅度：我省不论城市、县城、建制镇、工矿区一律扣除百分之二十五。房产税以房产原值，一律减除百分之二十五后的余值计算缴纳。15房产产税房产原值的确定房产原值的计算，按现行财务制度规定办理。账房不符或没有房产原值可查以及不符合财务制度规定的，可按房屋现状，分为框架结构、混合结构、砖木结构、其他结构等若干类，由当地税务机关参考同类房屋调整账务或核定计征。纳税人新建、扩建、改建、调入、调出、买卖、拆除房屋等，均从变更、转移、竣工或使用之次月起调整房产原值。新建、扩建、改建的房屋其增值部分应加值计算，已拆除的房屋其减值部分可在原值中扣除。房屋原值包括征地费、拆迁费等各项赔偿费用。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。16房产产税税额税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。17房产产税税额税率(1)以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值(1-25%)税率(1.2%)(2)以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入税率(12%)18房产产税税额税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。19房产产税纳税义务发生时间（1）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。（2）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起征收房产税。（3）纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。（4）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（5）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（6）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。（8）纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义20务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。房产产税纳税期限：房产税按年征收，按月或按季缴纳。按月或按季缴纳的，申报期限为月（或季）后的次月1-15日；按半年缴纳的，上半年的申报期限为4月1-15日，下半年的申报期限为10月1-15日；按年缴纳的，申报期限为每年4月1-15日。21房产产税减免减免税基本基本规规定：定：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（注意：对实行自收自支的事业单位，应照章征收房产税）（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（4）个人所有非营业用的房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。减免减免税我省我省规规定：定：经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆、体育场馆等社会公益事业单位自用的房产。经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆迁房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋。经省税务局批准免税的房产。22房产产税减免减免税的相关的相关规规定定（1）对按规定缴纳房产税、土地使用税确有困难的城市公共交通企业、可按税收管理权限申报减免。（2）个人所有非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不论面积多少，均免征房产税。（3）企业的房产税在破产期间免征房产税。（4）凡是在基建工程为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束之后，这些房屋没有拆除仍继续使用的，从基建单位的房屋竣工、使用的次月起依照规定征收房产税。23房产产税减免减免税的相关的相关规规定定（5）房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。免税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。（不包括季节性停产的企业）纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前的10个工作日之前向主管税务机关保送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权所有人、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同、大修的起止时间和房产税免征税额等信息及材料。（6）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。（7）铁道部所属铁路运输企业自用的房产、土地继续免征房产税和城镇土地使用税。铁道部所属其他企业、单位的房产和土地，继续按税法规定征收房产税和城镇土地使用税。24房产产税减免减免税的相关的相关规规定定（8）对非营利性医疗机构自用的房产、土地、免征房产税、城镇土地使用税。但为了支持营利性医疗机构的发展，对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：对营利性医疗机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。3年免税期满后恢复征税。（9）对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（承担粮、食用油、棉、糖、肉、盐6种商品储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。）（10）由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。（新华书店）（11）对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地、免征房产税、城镇土地使用税。（饮水工程指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。）（12）对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。25城城镇镇土地使用地使用税城镇土地使用税的概念城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。26城城镇镇土地使用地使用税1988年9月27日国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，并于当年11月1日起施行，对节约用地和调节土地级差收入起到了一定的作用。为了进一步合理利用城镇土地，调节土地的级差收入，提高士地使用效率，加强城镇土地管理，2006年12月31日，国务院颁布了第483号令，修订了中华人民共和国城镇士地使用税暂行条例（以下简称城镇土地使用税暂行条例），主要是提高了城镇土地使用税税额标准，将征税范围扩大到外商投资企业和外国企业，从2007年1月1日起施行。修订后的条例，对统一税制、公平税负、拓宽税基和增加地方财政收入起到了积极作用。27城城镇镇土地使用地使用税城镇土地使用税的特点（一）对占有土地的行为征税广义上，土地是一种财产，对土地课税在国外属于财产税。但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源或行为的课税，属于准财产税，而非严格意义的财产税。28城城镇镇土地使用地使用税城镇土地使用税的特点（二）征税对象是土地由于我国的土地归国家所有，单位和个人只有占用权或使用权，而无所有权，这样，国家既可以凭借财产权力对土地使用人获取的收益进行分配，又可以凭借政治权力对土地使用者进行征税。开征城镇土地使用税，实质上是运用国家政治权力，将纳税人获取的本应属于国家的土地收益集中到国家手中。29城城镇镇土地使用地使用税城镇土地使用税的特点（三）征税范围有所限定现行城镇士地使用税征税范围限定在城市、县城、建制镇、工矿区，上述范围之外的士地不属于城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税在等集地方财政资金、调节土地使用和收益分配方面，发挥了积极作用。30城城镇镇土地使用地使用税城镇土地使用税的特点（四）实行差别幅度税额开征城镇土地使用税的主要目的之一，是调节土地的级差收入，而级差收入的产生主要取决于土地的位置。占有土地位置优越的纳税人，可以节约运输和流通费用，扩大销售经营规模，取得额外经济收益。为了有利于体现国家政策，城镇土地使用税实行差别幅度税额，不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同地段，根据市政建设状况和经济繁荣程度也确定不等的负担水平。31城城镇镇土地使用地使用税城镇土地使用税的立法原则（一）促进合理、节约使用土地土地是一种宝贵的自然资源。我国虽然幅员辽阔，但人均占有土地面积并不宽裕。过去，我国对非农业用地基本上都采取行政划拨、无偿使用的办法，企业、单位总是尽量多占地、占好地，宽打窄用，占而不用，造成大量土地资源的浪费，与我国土地资源严重不足形成了尖锐的矛盾。开征城镇土地使用税后，国有土地不再由单位、个人无偿使用，而要按规定向国家纳税。由于城镇土地使用税的税额按大、中、小城市及县城、建制镇、工矿区分为四个档次，每个档次又由地方政府根据土地所处位置的好坏确定高低不等的适用税额。企业多占地、占好地就要多缴税；少占地、占次地，就可少缴税。这样，就可以促使企业在用地时精打细算把空余不用或可少用的土地让出来，起到加强土地管理，合理节约用地的作用。32城城镇镇土地使