房地产项目工程质量管理要点课件

经典房地产管理资料经典房地产管理资料资料由百事可乐整理地产工程质量管理要点地产工程质量管理要点 武汉公司工程部武汉公司工程部Gemdale Corporation目录目录 工程质量提升客户满意度提升工程质量提升客户满意度提升 武汉公司质量控制要点八字方针武汉公司质量控制要点八字方针 和控制执行手段和控制执行手段工程部质量流程工程部质量流程Gemdale Corporation工程质量提升客户满意度提升工程质量提升客户满意度提升Gemdale Corporation产品和服务端口满意度产品和服务端口满意度 工程质量工程质量数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）合格工程合格工程 客户满意客户满意门窗工程：1.32条/户 土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户 给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验质量验收标准的公司级验收标准，争取一次达到收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降（或接近）客户要求，降低投诉率。低投诉率。Gemdale Corporation地产工程质量管理是围绕客户满意为导向地产工程质量管理是围绕客户满意为导向重点是装修工程重点是装修工程Gemdale Corporation装修工程质量管理重点装修工程质量管理重点八字方针八字方针Gemdale Corporation八字方针八字方针偏差偏差开裂开裂渗水渗水观感观感Gemdale Corporation定流程定制度定流程定制度保障八字方针的有效执行保障八字方针的有效执行Gemdale Corporation偏差：偏差：最基本的要求，最基本的要求，简单的说就是严格按图施工，按尺寸加工，简单的说就是严格按图施工，按尺寸加工，逐一复核，将误差率减少到最小。逐一复核，将误差率减少到最小。Gemdale Corporation重点控制房间的净空尺寸重点控制房间的净空尺寸,方正方正,层高层高分三阶段分三阶段:墙体砌筑墙体砌筑墙面粉刷墙面粉刷交楼前实测检查交楼前实测检查 Gemdale Corporation墙体砌筑墙体砌筑:先弹线做墙基先弹线做墙基-报验复查报验复查-合格后砌筑合格后砌筑序号检查内容检查情况备注1拉结筋第一次报验内容轴线位置砌体基础构造柱、圈梁、过梁设置厨房 卫生间防水导墙墙基砌完后第一次报验检查记录Gemdale Corporation墙面粉刷墙面粉刷:做灰饼做灰饼-带线复核带线复核-大面积施工大面积施工 阴角处在粉刷前用角尺检查方正Gemdale Corporation交房前验收交房前验收:实测实量实测实量-记录整改记录整改-确保无偏差确保无偏差开间检查层高检查Gemdale Corporation开裂：开裂：是装修工程中常见的通病，是装修工程中常见的通病，控制难度较大，一定要在施工工序上控制、控制难度较大，一定要在施工工序上控制、在施工过程中检查在施工过程中检查Gemdale Corporation装修工程中开裂原因主要有装修工程中开裂原因主要有:室外构筑物基础沉降室外构筑物基础沉降墙体砌筑质量和构造措施不到位墙体砌筑质量和构造措施不到位墙面粉刷质量墙面粉刷质量Gemdale Corporation控制墙体砌筑质量控制墙体砌筑质量砂浆饱满斜砌前至少放置10天砌筑时间要合理控制砌筑时间要合理控制,砂浆饱满砂浆饱满砌块砌筑前要存放砌块砌筑前要存放2828天天,提前运至楼内存放提前运至楼内存放斜砌顶砖至少斜砌顶砖至少1010天后进行天后进行Gemdale Corporation砌体构造要求要规范砌体构造要求要规范:1.1.设置构造柱设置构造柱-墙端头墙端头 拐角拐角2.2.窗台压顶砼伸入墙体窗台压顶砼伸入墙体3.3.施工洞口过梁设置规范施工洞口过梁设置规范窗台砼压顶两端窗台砼压顶两端伸入墙体至少伸入墙体至少200.200.施工洞口设置过施工洞口设置过梁梁,并留马牙槎及并留马牙槎及构造钢筋构造钢筋Gemdale Corporation墙面粉刷工序墙面粉刷工序:严格控制严格控制,加强检查加强检查甩浆甩浆贴网贴网至少两遍成活至少两遍成活Gemdale Corporation甩浆甩浆:(:(工具采用空压机工具采用空压机)1.1.粉刷墙面均提前甩浆，重点是砼结构面，粉刷墙面均提前甩浆，重点是砼结构面，加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 2.2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，避免竖向砖缝开裂避免竖向砖缝开裂 甩点均匀甩点均匀,控制密度及强度控制密度及强度Gemdale Corporation贴网贴网:1.1.墙体与结构梁柱相接处墙体与结构梁柱相接处2.2.窗台压顶的八字角处窗台压顶的八字角处3.3.水电予埋管线处水电予埋管线处墙与梁柱结合墙与梁柱结合处处水电线管处水电线管处外墙钢丝网外墙钢丝网(用保温钉粘贴用保温钉粘贴)拉结筋与压顶钢筋拉通窗下口设45玻纤网，400宽800长。Gemdale Corporation控制砂浆质量控制砂浆质量,至少两遍成活至少两遍成活1.1.待前一层抹灰层有足够强度后再抹下一层灰待前一层抹灰层有足够强度后再抹下一层灰(隔夜糙隔夜糙)2.2.外粉砂浆中掺入杜拉纤维外粉砂浆中掺入杜拉纤维每立方每立方0.7-0.90.7-0.9公斤公斤3.3.外粉两层糙面中满铺玻纤网外粉两层糙面中满铺玻纤网内粉刮隔夜糙内粉刮隔夜糙Gemdale Corporation2增加隐蔽验收砌块缺损修补、断裂砌块更换 第二次报验内容灰缝饱满度处理抹灰层厚度墙面甩浆处理挂网处理是否符合要求（含水电线管）3关键部位处理门窗洞口上部、窗台下部（45裂缝处理）管道、线槽处理、脚手眼处理钢丝网、玻纤网铺设5分层抹灰 底糙与面层之间加设玻纤网7砂浆配合比控制，外墙砂浆含量0.9kg/m3（抽查）内外墙面粉刷检查记录表内外墙面粉刷检查记录表甩浆挂网完后第二次报验Gemdale Corporation渗水：渗水：确保使用功能的最基本要求，确保使用功能的最基本要求，也是客户投诉最关注的问题也是客户投诉最关注的问题Gemdale Corporation屋面、露台屋面、露台1.1.控制结构层不渗漏控制结构层不渗漏2.2.防水施工时要求重点处理细部防水施工时要求重点处理细部女儿墙泛水墙根防水细部Gemdale Corporation厨房、卫生间厨房、卫生间:1.1.同样是控制结构层不渗漏同样是控制结构层不渗漏2.2.控制管根、烟道等部位的吊模质量控制管根、烟道等部位的吊模质量3.3.防水施工时要求重点处理细部防水施工时要求重点处理细部Gemdale Corporation防水流程中重点强调了结构闭水检查及报验防水流程中重点强调了结构闭水检查及报验每栋楼在结构闭水完成每栋楼在结构闭水完成,检查合格后必须通知检查合格后必须通知部门经理进行验收部门经理进行验收这种督促监管力度使流程执行更加到位这种督促监管力度使流程执行更加到位,确保确保质量提升质量提升Gemdale Corporation门窗门窗:1.1.留设门槛留设门槛(阳露台门下槛阳露台门下槛)2.2.门窗框接头打胶质量门窗框接头打胶质量门下槛起到防水设防作用门窗框进场时验收接头打胶Gemdale Corporation门窗门窗:3.3.门窗框塞缝后门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验收隐蔽前的交接验收4.4.外框周边打胶质量外框周边打胶质量门窗框周边塞缝需逐一验收门窗外框周边打胶要求饱满Gemdale Corporation5.5.淋水检查淋水检查(水压不低于水压不低于0.3MP0.3MP;淋水时间不少于淋水时间不少于15min)15min)Gemdale Corporation门窗问题投诉点最多门窗问题投诉点最多-流程要求重点检查和控制流程要求重点检查和控制还强调了每栋楼在门窗框塞缝完成还强调了每栋楼在门窗框塞缝完成,检查合格后必须检查合格后必须通知李总进行验收通知李总进行验收进一步加大了监管力度进一步加大了监管力度Gemdale Corporation门窗洞门窗洞口交接口交接检查检查门窗门窗洞口洞口交接交接报验报验1.要求铝合金窗洞口两边均有窗剁，若无，则增设100宽窗剁；2.洞口四周粉成正糙，成型后尺寸为设计图纸尺寸；3.总包单位预留门窗洞口垂直线、水平线、门窗进出线或控制基准；4.门窗、总包单位对门窗加工尺寸和预留尺寸进行复核；5.门窗、总包单位进行洞口尺寸交接，总包提交书面中间工序交接表与门窗单位进行交接；（此项工作由总包单位完成并由总包单位报验）所有洞口要求全检铝合金铝合金门、窗门、窗安装交安装交接检查接检查材料材料进场进场报验报验1.铝合金型材现场抽样检查；所用辅材对照合同检查2.保护膜检查，要求窗扇和窗框连为一体，便于同时安装；3.门窗底框防腐处理抽查；安装安装阶段阶段报验报验1.木楔固定门窗框、固定件间距；2.门窗安装垂直度、水平度、进出线检查；（不同窗型各抽查5）塞缝塞缝报验报验1.下框砂浆塞缝检查；2.周边发泡剂饱满度检查；3.木楔等薄弱部位处理；所有塞缝工作要求全检Gemdale Corporation观感：观感：是建筑产品提升品质的重要因素，是建筑产品提升品质的重要因素，我们的产品除了保证使用功能外，我们的产品除了保证使用功能外，在一些施工细部处理上更要别具一格在一些施工细部处理上更要别具一格 Gemdale Corporation外墙外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实现场实际情况，面砖施工前，根据图纸尺寸，核实现场实际情况，以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活破活”窗间墙排版窗间墙排版确保对称美观确保对称美观Gemdale Corporation面砖涂料阴角交接处处理面砖涂料阴角交接处处理美纹纸贴边美纹纸贴边确保顺直美观确保顺直美观顶棚涂料下翻顶棚涂料下翻解决阴角收口解决阴角收口Gemdale Corporation窗边打胶窗边打胶美纹纸贴边后打美纹纸贴边后打胶，顺直美观胶，顺直美观Gemdale Corporation厨卫顶棚刮白，弹线下翻厨卫顶棚刮白，弹线下翻10 cm10 cm 顶棚和墙面界面清晰顶棚和墙面界面清晰解决阴角收口解决阴角收口Gemdale Corporation楼梯间梯井的细部处理楼梯间梯井的细部处理 滴水线条滴水线条加鹰嘴处理加鹰嘴处理Gemdale Corporation通过围绕八字方针对装修质量进行重点控制通过围绕八字方针对装修质量进行重点控制和对质量流程的严格执行和对质量流程的严格执行有效降低了客户投诉率有效降低了客户投诉率,提升了客户满意度提升了客户满意度A A区区0505年年11.29-12.411.29-12.4日集中交付日集中交付340340户户,户均：户均：3.233.23条；条；B B区区0606年年4.1-24.1-2日集中交付日集中交付150150户户,户均：户均：1.231.23条；条；Gemdale Corporation武汉公司年度武汉公司年度KPIKPI中客户综合满意度中客户综合满意度66%,66%,挑战值达到挑战值达到71%71%其中：其中：工程端口客户满意度目标值达到工程端口客户满意度目标值达到43%43%，挑战值达到，挑战值达到50%50%0606年年中盖洛普公司对格林小城项目调查年年中盖洛普公司对格林小城项目调查:工程端口客户满意度达到工程端口客户满意度达到 78%78%Gemdale Corporation工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法更重要的是执行，检查落实，要靠每个人去监督更重要的是执行，检查落实，要靠每个人去监督多巡视多巡视多检查多检查多记录多记录多复核多复核Gemdale Corporation提升工程质量提升工程质量提升产品品质提升产品品质提升客户满意度提升客户满意度我们的宗旨我们的宗旨谢谢Thank you金地集团武汉房地产开发有限公司点