某广场战略营销手册下课件

一次都市度假的星级体验通过以上对项目的差异化形象、项目属性定位等多个维度的整合，最后将项目打造成为天台绝无仅有的城市豪宅，首席形象标杆别无他寻。小结第三波实盘销售期第三波销售第一波销售A#B#C#D#E#F#G#第一波、开盘首推，以丰富的产品线、较大的体量以及适中的价格充分引爆市场销售，选择优势稍逊的A#率先入市。第二波、考虑到A#的较大体量需要时间被市场消化，因此二期推出一定的精装小户型做跟进，易于资金回拢，加快去化。第三、第四波、以丰富的产品线和区位，再一轮强化市场反应，中心景观和坐拥城市中心最高点，可将单价推向全盘最高点。推盘思路第二波销售第四波销售时间梳理营销中心开放2010年9月2011年9月2011年1月一期开盘开盘开盘/销售期销售前推广期持续销售期2011年5月二期开盘强销期三期开盘四期开盘2012年5月在工程进度允许的情况下，建议以传统销售、回流的一月份（春节前）为预热节点，排铺推广动作；1.为缩短竞争周期，快速回笼资金，建议整盘销售期控制在24个月以内；2.前期推售以2010年9月份城中售楼处开放，及2011年1月开盘为时间节点展开，阶段性分为圈、养、杀三个销售阶段。销售执行期推广动作配合各阶段产品推售开展；3.预期每批次开盘期内（一个月）销售45%，销售期内整盘销售率达到70%。推售节点及预期价格战略推导一、老城区二手房，如宝鼎公寓、嘉亨湾、天都花园等，市场价格均开始突破7500元/平方米，部分房源甚至突破8000元/平方米。二、始丰新城二手房，如溪林春天、中央花园等，同样突破7000元/平方米，正向8000元/平方米靠拢。三、以国际国内经验来看，核心区的住宅价格，都是城市住宅价格的引领者，而拥有大型商业广场，SHOPPINGSMALL附近的住宅价格，更将比周边价格提升30%以上，成为独立行情。建议：首批产品以静态价格8500元/平方米入市！小区名称区域房型面积()售价(万)均价（元/）天都锦绣老城区1室1厅1卫50357000溪林春天复式老城区3室2厅2卫64457031溪头移民老城区2室1厅1卫96687083天都花园老城区3室2厅2卫13596.87170天都花园老城区3室2厅2卫135977185宝鼎公寓老城区3室2厅2卫1371007299天都花园老城区3室2厅2卫130987538急售丰园小区老城区4室2厅2卫1681287619宝鼎公寓老城区2室2厅1卫89687640春晓花园老城区4室2厅2卫1641287805秀水山庄老城区3室2厅2卫1261098651瑞富中心老城区1室1厅1卫5043.88760劳动路步行街老城区2室1厅1卫83789398乾元名邸老城区1室1厅1卫525510577旭日家园老城区1室1厅1卫374010811小区名称区域房型面积()售价(万)均价（元/）溪林春天始丰新城3室2厅2卫64457031溪林春天始丰新城3室2厅2卫64457031嘉亨湾始丰新城2室2厅1卫102727059嘉亨湾始丰新城2室2厅1卫102727059嘉亨湾始丰新城2室2厅1卫102727059雍景园始丰新城3室2厅2卫12789.87071中央花园始丰新城3室2厅2卫1491087248嘉亨湾始丰新城1室1厅1卫62457258嘉亨湾始丰新城2室2厅1卫103757282溪林春天始丰新城3室2厅2卫5340.87698中央花园始丰新城2室2厅1卫96788125嘉亨湾始丰新城2室2厅1卫102838137溪林春天始丰新城3室2厅2卫5343.88264溪林春天始丰新城3室2厅2卫102858333溪林春天始丰新城1室1厅1卫54458333嘉亨湾始丰新城4室2厅2卫1441228472嘉亨湾始丰新城4室2厅2卫1431288951根据市场的现状以及对未来市场预期我们以下列静态价格数据做为初步预算标准A#住宅：8500元/平米(毛坯)B#住宅：10000元/平米(毛坯)C#住宅：9000元/平米(毛坯)公寓：9500元/平米(精装)第一期第一批2012年1月A#开盘建筑面积：28438.3m2A#从小区规划上来看，中央景观，阳光与景观视野兼得，体现卖点优势最大化，北面道路气质尚佳，车流少，环境相对独立，与其他楼座间距大，但北侧紧邻厂房，对该楼座产生相当程度的抗性。从面积配比上来看，跨越较大，户型南北通透，能满足各区间的客户需求。面积（m2）89-90108-118129-137161-162192-200户数57679466比例24%28%39%3%3%销售方面一期一批高层强销期销售率达到70%，销售面积达到19907一期第一批销售目标：一期第一批高层资金回流目标：（依照8500元/平方米的静态销售均价测算总销，首付比例统一按照40%）一期高层开盘期资金回流目标为6768万元主题开盘热销阶段此阶段主要以线上推广为主推广主题：天台首席欧洲世族名宅新闻报道：项目价值解构、内部认购、开盘销售等信息目标：天台首席欧洲世族名宅线上广告活动公关重要时间节点3月4月6月7月5月5月整合“内部认购会活动”系列内容线下配合开盘物料、配合活动物料等客户发展内部认购会对客户进行摸底排查，为公开销售进行客户积累冲刺2月8月开盘预告：静待8天，人生无憾开盘：一个欧洲风情的高贵门第【开盘后续批次：尊尚圈层的诞生】既是标杆与塔尖人群的相互呼应，也是项目销售火爆的暗喻，为后续产品的跟上做好铺垫第二阶段小结这一阶段为开盘阶段，在开盘前期通过对欧洲风情、首次置业、二次置业最佳选择的主力产品解析，项目的每一项价值都彻底征服市场，以内部认购活动为项目开盘储客冲刺，加上多种客户拓展渠道，最终达成销售目标。第一期第二批2012年5月D#开盘建筑面积：3928.5m2D#从小区规划上来看，D#处于项目西北侧，地段相对较偏。从户型面积上来看，小户型低总价、精装修产品比较容易进入市场。而且从区域历年的销售情况来看，春节前的回流客较多，D#的去化率将会得到进一步地加快。面积：48.5m2产品：单身公寓销售方面一期二批多层公寓强销期销售率达到70%，销售面积达到2750一期第二批销售目标：一期第二批公寓资金回流目标：（依照9500元/平方米的静态销售均价测算总销，首付比例统一按照50%）一期公寓开盘期资金回流目标为1306万元二期开盘预告：尺度不同，格调一致二期开盘推广主题：取向不同，身份一致位置不同，精彩一致特色不同，享受一致视野不同，私密一致第二期第一批2011年9月C#开盘建筑面积：6224m2C#从小区规划上来看，C#尽管没有真正享有小区内部景观资源，但其东南侧可见赭溪，对客户引导具备实在突破口；同时东北侧有地下停车场出入口，噪音和空气污染较大，又距离城市要道之一的赤城路较近。从面积配比上来看，C#在整个楼盘中面积段最小，110平米以下户型占到75%，相对较低的总价定位将会吸引部分中端客户，对于一期3万多平米体量，也起到缓和作用。面积（m2）79.2107117.9户数321616比例50%25%25%销售方面二期一批小高层强销期销售率达到90%，销售面积达到5600二期第一批销售目标：二期第一批小高层资金回流目标：（依照9000元/平方米的静态销售均价测算总销，首付比例统一按照40%）二期小高层开盘期资金回流目标为2016万元第二期第二批2011年5月B#开盘-楼王建筑面积：39307.3m2B#从小区规划上来看，南临商业裙楼，东北面临地上停车场，西侧有地下停车场出入口，出入便利；同时，最高楼层，坐拥城市一线景观，楼王气质彰显无遗。面积（m2）88-90108-118131-137159-161193-202户数10681107326比例32%24%32%10%2%销售方面二期第二批高层强销期销售率达到75%，销售面积达到29480二期第二批销售目标：二期第二批高层资金回流目标：（依照10000元/平方米的销售均价测算高层总销，首付比例统一按照40%）二期高层强销期资金回流目标为11792万元楼王开盘预告主题系列：折服天台的高度！二期强销期阶段一期已售已经达到放贷目标，可实现剩余部分的回款二期强销期内可实现一期剩余部分资金回流目标为17410万元项目资金回流总额目标为39292万元预计项目在18个月内实现销售目标7亿元以上谋，需周全防范于未然的略才能周全解决客户贷款问题：选择有利银行：台州商业银行（对利率的把控相对宽松）、建设银行（对外地客户的界定较为宽松）与合作银行沟通，为客户办理一年纳税证明风险预防动力+压力机制保证强大执行力！压力机制：坚决执行末尾淘汰制度，以2个月为期，销售业绩最后一名自动淘汰.并通过及时补充新人保持团队的活力。（鲶鱼效应）动力机制：重奖之下必有勇夫，完善激励机制，鼓舞营销团队战斗力。奖励机制设置刺激sales销冠奖头炮奖销售指引奖销售精英奖等等刺激销售经理优秀管理奖风险预防迪赛庞大的销售精英团队，各品牌项目熟手sales大力助阵，为项目组建精英顾问团队，鼎力支持。风险预防周，所以全综合迪赛十年对于风险的防范经验相信我们有能力抵御未来的困难附平面表现策略方案一LOGO楼书封面楼书封套茶杯铭牌门牌手提袋户外方案二ThanksThanks恭祝恭祝红石梁团队运筹帷幄决胜千里红石梁团队运筹帷幄决胜千里！