房地产-企业所得税政策课件

房地产企业所得税相关政策讲解 2 0 1 9 年 9 月 2 5 日PART01PART01收入的税务处理PART02PART02成本费用的税务处理目录PART03PART03应纳税所得额的计算收入的税务处理收入的税务处理一、收入的范围：销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。二、企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。三、视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。收入的税务处理收入的税务处理确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。收入的税务处理收入的税务处理【例】219年，D房地产开发公司发生了以下经济业务：.以开发完工未售的商业房产作为投资，与关联方共同设立一家大型超市，协议价值3000万元（假设企业内部没有可比售价，同地段同类商业房产售价为4000万元）；.以低于本企业近期市场价格20%的内部价格，按照出资比例销售给自然人股东10套非普通住房，实际取得价款400万元，另分配给自然人股东同类住房10套。收入的税务处理收入的税务处理.以8套非普通住房，抵偿所欠某建筑公司的债务460万元，该批住房本企业近期市场销售价格为400万元。.将其余的10套公寓，出租给某培训机构，每年租金20万元，该批门面本企业最近一个月市场销售价格为600万元。【分析】、D公司以商业房产作为投资，应确认销售开发产品收入4000万元；收入的税务处理收入的税务处理.D公司将非普通住房出售和分配给股东，应确认销售开发产品收入1000万元 400（120%）21000（万元）.以非普通住房抵偿债务，应确认销售开发产品收入400万元（其余60万元应确认为债务重组收入）.将10套公寓出租给某培训机构，属于企业内部处置资产，不作为视同销售业务处理（租金收入应按规定申报纳税）成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理基本规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理一、计税成本的核算、成本对象划分：指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本、费用扣除的税务处理（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理需单独作为成本核算对象的特殊情况：、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。2、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。各各项项支支出出预预提提和和摊摊销销费费用用计入期间费用计入期间费用计入成本对象计入成本对象直直接接成成本本间间接接成成本本共共同同成成本本未建成本对象未建成本对象在建成本对象在建成本对象已完工成本对象已完工成本对象期期前前已已完完工工成成本本对对象象未销开发产品未销开发产品已销开发产品已销开发产品本本期期已已完完工工成成本本对对象象固定资产固定资产未销开发产品未销开发产品已销开发产品已销开发产品固定资产固定资产2、成本核算步骤成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理3、成本分配方法。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理【例】P房地产开发公司受让土地10万平方米，分两期开发，土地总成本20000万元。第一期开发用地占地面积4.1万平方米，应由两期共同负担的占地面积0.1万平方米。其中第一期某一成本对象占地1.2万平方米。P公司如何计算某一成本对象的土地成本？期内成本对象应负担的占地面积 4.10.14（万平方米）期内成本对象占地面积比例：410100%40%某一成本对象占期内开发面积比例：1.24100%30%某一成本对象的土地成本 2000040%30%2400（万）成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理（）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理几个具体情况：（）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（）其他成本项目的分配法由企业自行确定。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理4、可预提的成本：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理二、有关费用的核算要点（一）借款费用：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。企业所得税法实施条例第三十七条成本、费用扣除的税务处理企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号 开发产品建造期：资本化开发产品建造期：资本化开发产品达到预定可销售状态后：费用化开发产品达到预定可销售状态后：费用化成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理 符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。其中相当长时间，是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为1年以上（含1年）。企业会计准则第17号借款费用应用指南 成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。企业会计准则第17号借款费用成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理(二)折旧费用。企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。（三）佣金和手续费支出：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务 协 议 或 合 同 确 认 的 收 入 金 额 的 5%计 算 限 额。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理（四）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除（五）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其 净 损 失 按 有 关 规 定 审 核 确 认 后 准 予 在 税 前 扣 除。应纳税所得额计算应纳税所得额计算一、开发产品归类：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售