鄂州房地产市场研究报告课件

滨滨湖湖南南路路地地块块行行政政隶隶属属为为鄂鄂州州市市鄂鄂城城区区。属属于于鄂鄂州州市市核核心心城城区区范范围围内内，与与光光谷谷新新中中心心最最近近距距离离45公公里里。因因项项目目距距离离光光谷谷较较远远，且且被被葛葛店店隔隔断断，区区域域购购房房客客群群会会以以鄂鄂州州本本地地客客户户为主为主。宏观经济指标2015年全市总人口110.18万城区户籍人口67.32城区常住人口68.13GDP/增速730亿元/11.4%人均GDP/增速6.6万元/8.46%财政收入/财政支出60.2亿元/75.61亿元城镇居民人均可支配收入24577元社会消费品零售总额262.1亿元固定资产投资/增速823.69亿元/22.7%房地产开发投资（亿元）21.09全市商品住宅销售面积61.74平均交易价格（元/）4130统计数据来源：鄂州市统计局1、城市简介2、城市布局鄂鄂城城区区由由主主城城中中心心区区向向城城东东新新区区发发展展，地地块块位位于于中中心心区区与与新新区区交交界界处处，处处于于城城市市发发展展轴轴上，区域发展势头良好。上，区域发展势头良好。城东新区发展定位：以现代临港产业和金刚石产业为基础的加工基地、以商贸物流产业为核心的区域生产服务业枢纽和以滨江文化为特色的城市生活服务业融合的综合城市新区。恒大首府目标地块湖北国际物流核心枢纽机场2、城市布局鄂州民用机场项目是国家“十三五”重大生产力布局项目，湖北省“十三五”重大建设项目。鄂州市将依托这一项目，站在联接世界的高地，以临空产业为基础，大力发展高端前沿产业集群，打造国际航空都市区。整个航空都市区投资规模将超过千亿元，预计带动20万人就业。国际航空都市区建设，快速连通鄂州、黄石、黄冈，将会吸纳大量外来人口就业创业航空都市区综合交通铁路将铺设一张外向型的铁路网，规划建成全世界首个航空、铁路（含高铁）、港航、公路多式联运枢纽。可使黄石、鄂州、黄冈三市间的城际铁路形成便捷的环形网。黄冈黄石3、区域：路网完善，但公共交通不足党校行政学院站7路、12路距离项目270米高速路出入口葛山大道板文路市政府古城路碧江路鄂州站滨湖西路新庙中学凤凰路滨湖东路城市发展方向鄂鄂黄黄长长江江大大桥桥长 江武昌大道沿江大道鄂东大道吴都大道滨湖南路滨湖北路文星大道核心商圈鄂城区政府目标地块目标地块英山小学规划道路（在建）目标地块市委党校实验小学曼晶国际酒店吴都中学鄂州职业大学3、区域：日常生活配套较为完善交通节点距离（km）时间（分钟）市政府5.511商业中心714市实验小学36鄂州站714事项是/否描述城市存在富裕人群是上市公司：多佳集团、武昌鱼集团、顾地科技、东方金钰；鄂城供电公司，武钢矿业公司鄂州球团厂交通是否便捷否通达性较好，持续改善中区位是否被有钱人认可否环境、景观不足，配套条件认可度不足是否能够配备当地最好的小学是实验小学、吴都中学距项目约3公里小结：城市及区域是否具备做劳斯莱斯的条件区域处于发展中，配套、交通有待进一步的完善，不具备做劳斯莱斯项目的条件结结论论：鄂鄂州州市市住住宅宅2015年年备备案案量量176万万方方，2016年年备备案案量量217万万方方，同同比比增增幅幅在在23%。从近三年的表现看，。从近三年的表现看，年度备案量约在年度备案量约在180-220万方万方年度备案套数备案面积2014年17762190.382015年15391176.612016年1-10月19271217.64预计同比增幅25%23%1、房地产市场住宅市场年度成交鄂州市住宅年度备案情况月份月份1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月12月月末可售面积月末可售面积 244.01236.42219211192.16187.71171.2158.79164.34168.98162.44141.66月度备案面积月度备案面积20.559.818.3516.7621.915.1716.418.5215.0515.9620.428.78备案均价备案均价3379354034113616341630933293367136413578391139401、房地产市场住宅市场2016年供需结结论论：截截止止2016年年底底住住宅宅存存量量142万万方方，去去化化周周期期8个个月月，整整体体均均价价稳稳中中有有升升，住住宅宅市市场表现场表现良好良好截截止止2016年年底底，鄂鄂州州房房地地产产市市场场住住宅宅存存量量约约142万万方方，2016年年鄂鄂州州市市场场月月均均去去化化约约18万万方方，存存量量去化时间约去化时间约8个月个月，且住宅市场，且住宅市场存量逐月下降存量逐月下降，区域，区域2016年年住宅市场整体层面良好住宅市场整体层面良好。1、房地产市场住宅成交结构面积段（成交面积段（成交套数）套数）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月60以下1914086447771102322127636911260-9036620131726833622933437429642051976190-120455276545492529380451432441464693974120-144667261610547782467496463349372515703144以上117758295132128571021019783117结结论论：鄂鄂州州市市住住宅宅以以90-120、120-144刚刚改改户户型型为为市市场场成成交交主主力力，市市场场主主力力成成交交户户型型面面积积呈呈现现缩缩小小的的趋趋势势，90-120户户型型成成交交占占比比由由年年初初的的30%提提升升至至40%，而而120-144户型成交占比则由年初的户型成交占比则由年初的40%下降至下降至30%。（功能型控总价产品）（功能型控总价产品）年度住宅施工面积住宅竣工面积常住人口（万人）数值（万）增幅数值（万）增幅2011208.7113.02%17.49-26.23%105.12012235.9513.05%15.69-10.29%105.35201332939.44%21.637.67%105.72014344.494.71%20.03-7.27%105.882015377.479.57%29.6748.13%105.95结结论论：鄂鄂州州房房地地产产市市场场未未来来潜潜在在供供应应量量较较大大，2015年年住住宅宅年年度度施施工工面面积积约约在在377万万方方，年出让年出让土地土地可建规模在可建规模在550万方以上。万方以上。目标市场（主城区）近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/）20153368.59557.9795.48576.4720143214.34569.2691.81518.4120133024.20983.51139.52429.02合计9607.132110.74108.12492.10鄂州市商品住宅市场施工情况1、房地产市场未来供应A.凤凰办莲花村新庙镇月陂村地块占地面积：21.5亩；容积率：1.84成交时间：2014-10-09成交单价：100.52万元/亩楼面价：819元/平米使用权人：鄂州市昌达资产经营有限公司ABCFEB.吴都大道北侧迎宾大道东侧地块占地面积：20.3亩；容积率：1.99成交时间：2014-10-09成交单价：101.57万元/亩楼面价：766元/平米使用权人：鄂州市交通建设投资有限公司C.滨湖南路北侧，文苑路西侧地块占地面积：19.9亩；容积率：3.38成交时间：2016-02-22成交单价：205.36万元/亩楼面价：911元/平米使用权人：湖北建勋置业有限公司DD.大桥连接线西侧、滨湖东路东侧地块占地面积：104.3亩；容积率：3.0成交时间：2012-04-09成交单价：101.64万元/亩楼面价：508元/平米使用权人：鄂州城市建设投资有限公司F.司徒路东侧、华森中学南侧郭家大湾地块占地面积：83.2亩；容积率：3.72成交时间：2012-11-15成交单价：140.88万元/亩楼面价：568元/平米使用权人：湖北富森房地产有限公司目标地块2、土地市场结论：地块周边近3年住宅用地供应较少，成交价格100-200万/亩，楼面地价在500-900元/。3、商品住宅市场恒大首府（价格最贵）建面：99.6万方占地：934亩容积率：1.6销售情况：2016-1-30首期开盘，目前在售一期高层精装均价6300元/、多层洋房毛坯均价6400元/、联排别墅毛坯均价13000元/。双拼毛坯均价14000元/开盘日期：2016-1-301643 新城明珠建面：16.8万方占地：82亩容积率：3.5销售情况：起价3800元/，均价毛坯4200元/开盘时间：2013年9月 洋澜湖一号建面：19.4万方占地：162亩容积率：1.8销售情况：尾盘在售，均价毛坯4050元/开盘时间：2014年6月吴都阳光建面：33万方占地：195亩容积率：2.8销售情况：均价毛坯3850元/开盘时间：2014年10月52 竹林广场建面：27万方占地：82.5亩容积率：2.7销售情况：均价毛坯4400元/开盘时间：2011年10月 银海龙城建面：39万方占地：254亩容积率：2.3销售情况：去化75%，月均70套均价毛坯3800-4200元/开盘时间：2015年11月目标地块结结论论：鄂鄂州州市市城城区区住住宅宅销销售售价价格格多多集集中中在在3500-3800元元/（毛毛坯坯），部部分分售售价价较较高高的的楼盘销售均价楼盘销售均价毛坯毛坯4000-4500元元/，最高达，最高达6300元元/（精装）（精装）4、目标地块主要竞品基本情况项目区位景观配套容积率项目规模产品类型在售产品面积段价格销售速度（套/月）恒大首府洋澜湖东岸拥3800米洋澜湖滨湖岸线，可观200亩沿湖湿地公园景观8万方商业，配套双语幼儿园和小学1.699.6双拼、洋房、小高层、高层高层（28层）面积87-135；小高层120-128；洋房（5层）106-129。双拼210-240高层精装6000元/平，小高层毛坯（11层）单价6500元/平；洋房（5层），毛坯单价7500-7800元/；双拼，12000元/热销期月均去化近200套银海龙城葛山大道以西无5万方商业2.339高层高层：主力89-138两房、三房毛坯3800-4200元/月均70套p鄂城区缺少品牌开发商及品牌楼盘，对于本案来说是市场机遇；p品质楼盘在市场受到追捧，恒大首府量价双收。p本案主力竞品为恒大首府；p恒大首府高层精装售价6000元，小高层毛坯6500元；其他竞品毛坯售价在4000-4500元/。p竞品去化速度分化。恒大首府受到市场追捧，热销期月均成交可达200套；距离本案最近的银海龙城，价格优势明显，月均去化70套。4、目标地块主要竞品基本情况恒大首府：恒大首府：洋澜湖畔百万方城央公园墅区，洋澜湖畔百万方城央公园墅区，鄂州标杆楼盘，具有不可复制的景观资源项目总建面约100万方，拥3800米洋澜湖滨湖岸线，可观200亩沿湖湿地公园景观。项目拥有8万方商业配套，7288平方米运动中心，鄂城唯一恒大巨幕影院等。配套双语幼儿园和小学，12年一站式教育。开 发 商：恒大地产集团有限公司占地面积：622690平方米建筑面积：996304平方米容积率：1.60 绿化率：35%建筑类别：高层、小高层、叠排别墅停车位：地下5800个，地上674个总户数：9003户物业公司：武汉金碧嘉园物业管理有限公司恒恒大大首首府府：区区域域品品质质楼楼盘盘，受受到到区区域域市市场场追追捧捧，热热销销期期月月均均去去化化近近200套套。130左左右右舒适舒适3房去化最快房去化最快，随后为，随后为80紧凑紧凑2房。房。4、目标地块主要竞品基本情况1、产品户型：目前在售产品为二期，高层（28层）面积87-135；小高层120-128；洋房（5层）106-129。双拼210-240。项目整体以舒适改善户型供应为主，配备部分紧凑2房、小3房。2、成交情况：