2022年福建省房地产估价师之估价原理与方法模考提分题库精细答案

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。 A.20万元 B.25万元 C.40万元 D.30万元 【答案】 C 2、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。 A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格 【答案】 B 3、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。 A.相同 B.不相同 C.可能相同，也可能不同 D.单边波动 【答案】 B 4、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（ ）的完整性和合理性。 A.市场状况调整 B.调整系数 C.基准地价信息 D.土地状况调整 【答案】 B 5、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。 A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值 D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值 【答案】 D 6、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。 A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.同时考虑升值与贬值因素 D.考虑功能折旧 【答案】 A 7、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。 A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 【答案】 B 8、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】 C 9、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。 A.8485 B.8536 C.10038 D.10098 【答案】 D 10、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（ ）。 A.“交易实例” B.“可比实例” C.“收集交易实例” D.“建立价格可比基础” 【答案】 B 11、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（　）。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 【答案】 C 12、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。 A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.可比实例房地产状况 【答案】 C 13、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。 A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【答案】 C 14、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】 A 15、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。 A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型 【答案】 B 16、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血 【答案】 D 17、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】 B 18、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）： A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本 【答案】 A 19、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。 A.3790 B.4238 C.4658 D.4663 【答案】 D 20、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。 A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价 【答案】 D 21、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67 【答案】 D 22、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【答案】 B 23、 起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉 【答案】 D 24、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。 A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于 【答案】 D 25、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（ ） A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格 【答案】 C 26、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。 A.全国房地产价格指数或变动率 B.本地区房地产价格指数或变动率 C.全国同类房地产价格指数或变动 D.本地区同类房地产价格指数或变动率 【答案】 D 27、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。 A.维持现状 B.改变用途 C.重新装修 D.重新开发 【答案】 A 28、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 【答案】 B 29、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 【答案】 A 30、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。 A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法 【答案】 C 31、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调 【答案】 D 32、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 【答案】 A 33、交易情况修正的方法不包括（　）。 A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正 【答案】 C 34、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。 A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系 【答案】 D 35、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。 A.建筑物的历史价值 B.建筑物的文化价值 C.建筑的预期剩余经济寿命 D.建筑物的功能是否时兴 【答案】 C 36、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51 【答案】 C 37、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。 A.利润 B.利息 C.收入 D.收益 【答案】 A 38、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。 A.交换价格 B.交换价值 C.源泉价格 D.市场价格 【答案】 C 39、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。